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개발행위허가는 어떤 경우에 받아야 하나요?

2026.08.12 검증

건축물을 짓는 것과 무관해 보이는 행위도 국토계획법상 개발행위에 해당하면 따로 허가가 필요해요. "건축허가만 받으면 된다"고 생각하면 놓치기 쉬운 자리예요.

허가가 필요한 행위 5가지

① 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
토지의 형질 변경 — 절토·성토·정지·포장 등으로 땅의 형질을 바꾸는 것이에요. 경작을 위한 형질 변경 중 시행령이 정한 범위의 것은 애초에 개발행위에서 빠져요.
③ 토석의 채취
토지 분할 — 건축물이 있는 대지의 분할은 빠져요.
⑤ 녹지지역·관리지역·자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

건축물을 짓지 않더라도 토지 형질을 바꾸면 ②에 해당해서 허가 대상이 될 수 있어요.

허가 없이 할 수 있는 행위도 있어요

재해복구·재난수습을 위한 응급조치 — 허가는 필요 없지만 1개월 이내에 신고해야 해요.
건축법에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축·증축·재축과 이에 필요한 범위의 토지 형질 변경이에요. 다만 사업이 시행되지 않고 있는 도시·군계획시설의 부지인 경우만 해당해요.
그 밖에 시행령이 정하는 경미한 행위예요.

허가 제외와 심의 제외를 나누어 봐요

개발행위허가를 받아야 하는 사안이라도, 그 허가 과정에서 도시계획위원회 심의를 거쳐야 하는지는 별개예요. 심의 대상은 애초에 위 ①부터 ③까지의 행위로 한정돼요. 토지 분할과 물건 쌓아놓기는 심의를 거치지 않아요.

심의를 거치지 않는 경우로 조문이 정한 것은 이래요.

이미 다른 규정에 따라 도시계획위원회 심의를 받는 구역에서 하는 개발행위예요.
지구단위계획이나 성장관리계획을 수립한 지역에서 하는 개발행위예요.
환경영향평가나 교통영향평가를 받은 개발행위예요.
산림사업·사방사업을 위한 개발행위예요.
농어촌정비사업 중 시행령이 정한 사업을 위한 개발행위예요.
주거지역·상업지역·공업지역에서 조례가 정한 규모·위치에 해당하지 않는 개발행위예요.

이 둘을 하나로 뭉쳐서 "허가 제외니까 심의도 안 본다"고 판단하면 틀려요. 허가는 받아야 하는데 심의만 생략되는 경우가 있기 때문이에요.

규모 제한도 함께 봐요

용도지역별로 형질 변경 면적에 상한이 있어요.

주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역1만제곱미터 미만
공업지역3만제곱미터 미만
보전녹지지역5천제곱미터 미만
관리지역·농림지역각각 3만제곱미터 미만
자연환경보전지역5천제곱미터 미만

조례로 따로 정할 수 있는 것은 관리지역과 농림지역뿐이고, 그것도 위 면적 범위 안에서예요. 다른 용도지역의 상한은 조례로 바꿀 수 없어요.

준공검사는 대상이 정해져 있어요