개념정리

부동산의 개념과 분류

• 건축법령상 주택의 분류
• 등기와 등록의 구분
• 부동산의 복합개념 — 법률적·경제적·물리적
• 빈지와 포락지
• 정착물과 동산의 구분
• 지목·필지·나지·나대지·소지
• 토지 관련 용어 구분
• 한국표준산업분류(KSIC)상 부동산업

부동산의 특성

• 부증성
• 토지의 물리적 공급과 경제적 공급
• 토지의 자연적 특성

수요·공급과 탄력성

• 교차탄력성과 전체 수요량 변화율
• 수요·공급 곡선의 이동 요인
• 수요곡선과 공급곡선의 의미
• 수요량의 변화와 수요의 변화
• 수요의 가격탄력성
• 시장수요함수 도출(수평합)

시장균형과 경기변동

• 거미집모형 — 수렴형·발산형·순환형
• 균형가격·균형거래량 구하기
• 부동산경기변동의 국면
• 수요·공급 동시 변화와 균형
• 유량과 저량

부동산시장의 특성과 효율성

• 정보의 현재가치
• 토지시장의 특성
• 할당효율적 시장
• 효율적 시장가설

지대이론

• 지대이론 계보
• 튀넨의 한계지대곡선 — 기울기를 좌우하는 것

도시공간구조와 공업입지 이론

• 도시공간구조 이론 계보
• 베버의 최소비용이론

상권분석과 입지계수

• 레일리의 소매인력법칙
• 입지계수(LQ)와 기반산업
• 컨버스의 분기점 모형
• 허프의 상권분석모형

토지이용·거래 규제와 시장개입

• 도시·군기본계획과 도시·군관리계획
• 부동산 거래규제 — 취득 제한과 허가·신고
• 부동산정책의 분야별 분류
• 부동산정책의 직접개입과 간접개입
• 용도지역 체계
• 현행 시행 여부 — 폐지된 제도와 도입되지 않은 제도

주택정책

• 공공주택 특별법령상 공공임대주택 유형
• 임대료 규제와 초과수요
• 주거정책의 수단

부동산 조세

• 거래세와 경제적 순손실
• 동결효과
• 부동산 조세의 분류
• 조세의 전가와 귀착
• 헨리 조지의 토지단일세

투자의 수익과 위험

• 레버리지 효과
• 부동산 투자위험의 종류
• 자기자본수익률
• 투자수익률 — 기대·요구·실현
• 포트폴리오이론

화폐의 시간가치와 할인현금흐름분석

• 수익성지수(PI)
• 할인현금수지분석법(DCF)
• 화폐의 시간가치 6계수

어림셈법·비율분석과 운영수지

• 순영업소득(NOI) 산출 구조
• 어림셈법과 비율분석

대출과 상환방식

• 대출 관련 위험의 구분
• 대출 한도 산정 (LTV·DTI 병용)
• 원금균등 vs 원리금균등 분할상환
• 주택금융의 구분과 정책 효과
• LTV·DTI·DSR

부동산 증권화와 간접투자

• 부동산투자회사(REITs)의 유형
• 부채금융·지분금융·메자닌금융
• 저당유동화증권 4종 — MPTS·MPTB·MBB·CMO
• 주택연금(주택담보노후연금)
• 프로젝트 금융(PF)

부동산 개발

• 도시개발사업의 수용방식과 환지방식
• 민간투자사업 방식 (BOT·BTO·BTL 등)
• 부동산개발 방식 — 소유권 이전 여부로 가르기
• 부동산개발의 시장분석 — 흡수율분석과 민감도분석
• 정비사업의 종류와 근거 법률

부동산 관리

• 자치관리·위탁관리·혼합관리

부동산 마케팅

• 4P Mix / STP / AIDA

감정평가의 기초와 가격이론

• 감정평가 3방식과 임대료 평가방법
• 물건별 주된 감정평가방법
• 지역분석과 개별분석

원가방식

• 원가법과 감가수정

비교방식

• 공시지가기준법

수익방식

• 직접환원법과 환원율

부동산 가격공시제도

• 부동산 가격공시제도

법률행위

• 단독행위의 분류 — 상대방이 있는지 없는지
• 단속규정과 효력규정의 구별
• 반사회적 법률행위 (민법 제103조)
• 불공정한 법률행위(폭리행위)

의사표시

• 비진의표시 — 진의의 뜻과 준용 한계
• 사기·강박 — 기망행위의 범위와 제3자
• 의사표시의 효력발생 — 도달주의와 그 적용
• 착오 — 취소의 요건과 한계
• 통정허위표시와 제3자 보호
• 통정허위표시의 성립과 은닉행위

대리

• 대리권의 범위와 현명주의
• 무권대리 — 상대방의 최고권·철회권과 추인
• 복대리
• 표현대리 3유형과 적용 한계

무효와 취소

• 무효와 취소의 차이
• 무효행위의 추인과 무권리자 처분의 추인
• 법정추인 — 사유 여섯 가지와 주의할 점
• 유동적 무효 — 토지거래허가구역 내 매매
• 취소권의 행사 — 제척기간·상대방·반환범위

조건과 기한

• 조건과 기한 — 성립이 아니라 효력에 붙는다

물권 총론

• 물권법정주의 — 관습법상 물권과 권능 배제의 한계
• 물권의 객체 — 1필 토지의 일부에 설정할 수 있는 권리
• 물권적 청구권의 성질
• 토지를 점유할 수 있는 물권과 없는 물권

물권의 변동

• 물권변동에 등기가 필요한 경우와 그렇지 않은 경우

점유권

• 점유자와 회복자의 관계 — 과실·비용·선의 전환

소유권의 취득과 상린관계

• 점유취득시효

공유

• 공유물의 보존·관리·처분 3단 구분

지상권

• 가설건축물에 법정지상권이 성립하지 않는 이유
• 법정지상권 포기 특약 — 관습법상과 제366조
• 분묘기지권의 취득유형별 지료

지역권

• 지역권의 부종성과 요건

전세권

• 전세권 — 성립요소와 담보적 효력

유치권

• 유치권의 견련관계 — 인정례와 부정례

저당권

• 근저당 — 피담보채무의 확정 시기와 채권최고액의 한도
• 물상대위
• 저당권의 피담보채권 범위와 지연배상 1년분
• 저당권의 효력이 미치는 목적물의 범위
• 저당부동산의 제3취득자

계약의 종류와 약관

• 계약의 분류 — 낙성·쌍무·유상·불요식

계약의 성립

• 청약과 청약의 유인, 그리고 계약의 성립시기

계약의 효력

• 동시이행의 항변권 — 인정례와 부정례
• 위험부담 — 채무자위험부담과 그 예외
• 제3자를 위한 계약

계약의 해제·해지

• 합의해제와 법정해제의 차이, 해제와 제3자

매매와 교환

• 계약금과 해약금 해제
• 교환계약 — 보충금·담보책임과 시가 묵비
• 매도인의 담보책임 — 선의·악의로 갈린다
• 매매의 예약과 예약완결권
• 매매의 효력 — 과실의 귀속과 대금의 이자
• 환매

임대차

• 건물임대차의 보증금 — 증명책임과 사용이익 반환
• 임대차의 성립과 효력 — 대항력·필요비·묵시적 갱신
• 전대차 — 무단전대와 3면관계
• 지상물매수청구권 — 상대방·대상·행사 가능 여부

주택임대차보호법

• 갱신요구권이냐, 묵시적 갱신 저지냐 — 기간 제한의 차이
• 임대인 지위 승계와 연체차임 — 채권 귀속과 보증금 공제

상가건물 임대차보호법

• 상가건물 임대차보호법의 적용 범위와 환산보증금

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

• 집합건물 — 구분소유권의 성립과 공용부분

가등기담보 등에 관한 법률

• 가등기담보의 실행 절차

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

• 명의신탁의 유형별 소유권 귀속

중개사무소의 설치·이전과 휴업·폐업

• 중개사무소 이전신고와 관할 밖 이전
• 중개사무소의 설치 — 1사무소 원칙과 분사무소
• 휴업·폐업·재개 신고와 간판 철거

명칭·표시광고와 인장등록·게시

• 사무소 명칭·게시 서류와 인장등록
• 중개대상물 표시·광고와 인터넷 모니터링

중개계약과 부동산거래정보망

• 부동산거래정보망과 거래정보사업자
• 일반중개계약과 전속중개계약

확인·설명서와 거래계약서

• 거래계약서의 기재사항과 보존
• 중개대상물 확인·설명서는 무엇을 확인하나요?
• 확인·설명서 4종 서식의 항목 지도
• 확인·설명의무 — 상대방·시기와 자료 요구

손해배상책임·보증과 계약금등의 예치

• 공제증서는 무엇이고 중개사고 때 얼마를 받나요?
• 손해배상책임과 보증의 설정

중개보수와 실비

• 오피스텔 중개보수는 왜 주택과 다른가요?

자격취소와 자격정지

• 자격정지의 사유와 기준
• 자격취소의 사유와 절차

등록취소·업무정지와 행정제재처분효과의 승계

• 업무정지·자격정지·등록취소는 어떻게 다른가요?
• 업무정지의 사유와 개별기준·제척기간
• 폐업 후 재등록과 행정제재처분효과의 승계
• 필요적 등록취소와 임의적 등록취소의 구분

공인중개사협회와 공제사업

• 공제사업과 공제규정

교육·포상금과 수수료

• 실무·직무·연수교육은 각각 언제 받나요?

부동산 거래신고

• 부동산 거래 신고사항 — 누가 무엇을 사느냐에 따라 늘어나는 항목
• 부동산 거래신고의 대상과 의무자·기한
• 부동산거래계약 신고서 작성과 정정·변경신고

주택 임대차 계약의 신고

• 주택 임대차 계약의 신고

외국인등의 부동산 취득

• 외국인등의 범위와 부동산 취득신고

토지거래허가

• 토지거래계약 허가의 대상·절차와 매수청구
• 토지거래허가구역의 지정·해제와 효력 발생
• 허가받은 토지의 이용 의무와 이행강제금

경매와 매수신청대리

• 경매 절차와 권리의 소멸·인수
• 매수신청대리의 범위와 보수·보존서류
• 매수신청대리인 등록과 법원 관할
• 매수신청대리인은 무엇을 하나요?
• 임의경매와 강제경매는 무엇이 다른가요?

부동산 실권리자명의 등기

• 명의신탁의 과징금·이행강제금과 특례

주택·상가건물 임대차 중개실무

• 상가임대차 중개 시 확인 — 요건과 창구, 그리고 기간
• 주택임대차 중개 시 확인 — 적용 범위와 경매가 걸린 국면

도시·군관리계획과 지구단위계획

• 도시·군관리계획 결정의 절차·효력과 실효
• 도시·군관리계획의 입안과 주민의 입안 제안
• 지구단위계획구역과 지구단위계획
• 지구단위계획구역이면 뭐가 달라지나요?

용도지역과 건폐율·용적률

• 용도지역별 건폐율·용적률의 최대한도

용도지구와 용도구역

• 공간혁신구역 — 입지규제최소구역에서 도시혁신구역까지
• 용도구역의 행위 제한 — 개발제한구역·시가화조정구역
• 용도지구의 종류와 세분

도시·군계획시설과 시설사업

• 공동구의 설치·관리와 비용부담
• 기반시설의 종류와 결정 없이 설치할 수 있는 시설
• 도시·군계획시설사업의 시행과 타인 토지 출입·매수청구

개발행위허가

• 개발행위에 따른 공공시설의 귀속
• 개발행위허가는 어떤 경우에 받아야 하나요?

사업 시행방식 — 수용·사용과 환지

• 도시개발사업 시행방식의 종류와 변경
• 수용·사용 방식과 원형지의 공급
• 환지 방식 — 환지계획·환지 예정지·환지처분과 청산금

분양신청·관리처분계획과 청산금·비용부담

• 재개발 관리처분계획인가가 나면 무엇이 달라지나요?
• 재건축초과이익환수제는 어떻게 되나요?
• 조합원 입주권은 어떻게 나오나요?

용어와 주택의 종류

• 주택의 종류와 도시형 생활주택·토지임대부 분양주택

사업주체·주택조합과 사업계획승인

• 주택건설사업자의 등록과 사업계획승인

주택의 공급과 규제지역·주택상환사채

• 분양가상한제 적용주택과 우선 매입
• 분양권 전매제한은 몇 년인가요?
• 전매제한·공급질서 교란행위와 주택상환사채·입주자저축
• 조정대상지역·투기과열지구는 지금 어디인가요?
• 투기과열지구·조정대상지역의 지정 기준

사용검사·사전방문과 리모델링

• 리모델링 허가 동의비율과 수직증축형 리모델링
• 사용검사·사전방문과 공동주택 품질점검단

용어와 적용 범위·용도변경

• 건축물 용도변경은 어떤 절차를 거치나요?

건축허가·신고와 사전결정

• 건축허가와 건축신고는 무엇이 다른가요?

특별건축구역·건축협정과 보칙

• 위반건축물 이행강제금은 얼마나 나오나요?

농지의 소유와 취득

• 농지연금은 어떤 조건에서 받나요?
• 농지취득자격증명은 어떻게 받나요?

토지의 조사·등록

• 등록전환 시 지번부여 예외와 잡종지의 범위
• 지목의 종류와 구분기준

경계와 면적의 결정

• 면적의 결정과 끝수처리
• 지상경계의 결정기준과 지상경계점등록부

지적공부의 종류와 등록사항

• 지적공부별 등록사항과 공통 등록사항 대조
• 지적도·임야도의 축척

부동산종합공부와 지적공부의 보존·복구

• 부동산종합공부의 등록사항과 관리·운영
• 지적공부의 보존·복구와 지적전산자료·연속지적도

토지의 이동과 지적정리

• 도시개발사업 등 시행자의 착수·변경·완료 신고
• 지목변경은 어떻게 하나요?
• 토지이동현황의 직권 조사와 소유자 정리·통지·등기촉탁
• 합병 신청의 제한과 등록사항의 직권 정정

축척변경과 청산금

• 청산금의 산정·이의신청과 축척변경의 확정공고
• 축척변경의 절차와 축척변경위원회

지적측량과 지적위원회

• 지적측량 적부심사와 지적위원회의 구성
• 지적측량의 대상과 실시 사유
• 지적측량의 의뢰와 수행계획서·측량기간·기준점성과

등기제도·등기부와 표시에 관한 등기

• 등기의 효력·순위와 구분건물의 표시에 관한 등기
• 등기할 수 있는 권리·사항과 등기부의 구성

등기신청인과 대위·촉탁등기

• 공동신청의 원칙과 단독신청이 허용되는 경우
• 관공서의 촉탁등기
• 등기신청인의 당사자능력과 대위신청·상속인의 신청

신청정보와 첨부정보

• 등기필정보의 제공과 통지·실효신고
• 신청정보와 첨부정보의 필요적 기재사항·검인

등기의 실행과 각하·이의신청

• 각하사유(사건이 등기할 것이 아닌 경우)와 이의신청·기록명령
• 주등기와 부기등기의 구분

소유권에 관한 등기

• 소유권보존등기의 신청적격과 소유권이전등기(거래가액·매매목록)
• 진정명의회복 이전등기와 공유물분할금지약정의 등기

용익권과 담보권의 등기

• 용익권(지상권·지역권·전세권) 등기의 등기사항
• 임차권등기와 임차권등기명령, 약정이 있어도 기록할 수 없는 사항
• 저당권·근저당권과 공동저당의 등기

가등기·환매특약등기와 신탁등기

• 가등기의 신청과 본등기 후 직권말소의 대상
• 신탁등기의 신청과 신탁원부 기록의 변경
• 환매특약등기의 등기사항과 부기등기

조세총론과 납세의무

• 서류의 송달과 조세불복(이의신청·심판청구), 시가표준액
• 세목의 분류와 납세의무의 성립·확정·소멸시기
• 조세채권의 우선관계·연대납세의무·가산세

취득세

• 취득당시가액과 표준세율·중과세율
• 취득세의 비과세와 신고·납부·부과징수
• 취득의 개념과 납세의무자·납세의무 성립시기

등록면허세

• 등록면허세의 납세지·비과세·과세표준과 세율

재산세

• 재산세 과세대상의 구분과 납세의무자(사실상 소유자)
• 재산세의 부과·징수와 물납·분할납부
• 재산세의 표준세율과 과세표준·세부담 상한

종합부동산세

• 재산세액공제·납세지와 부과·징수·신고납부의 선택
• 주택분 종합부동산세의 과세표준과 1세대 1주택자의 판정·세액공제
• 토지분 종합부동산세의 종합합산·별도합산 과세

부동산임대업의 사업소득

• 부동산임대업 사업소득의 범위와 간주임대료·결손금 통산

양도소득세의 과세대상과 비과세

• 1세대 1주택 비과세와 일시적 2주택·합가·혼인 특례
• 미등기 양도자산의 판정과 등기 없이도 불이익이 없는 예외
• 양도·취득의 시기와 과세대상 자산의 범위

양도차익과 과세표준의 계산

• 보유기간별 양도소득세율 — 단기양도와 주택·조합원입주권·분양권
• 비사업용 토지의 기간기준
• 실지거래가액에 의한 양도차익의 계산
• 이월과세와 우회양도 부당행위계산, 양도소득 과세표준
• 장기보유특별공제의 적용 대상과 배제

양도소득세의 신고·납부와 국외자산 양도

• 양도소득세의 예정신고·확정신고와 국외자산 양도의 특칙