건축허가와 건축신고는 무엇이 다른가요?

2026.08.15 검증

건축물을 짓거나 대수선하려면 원칙은 허가예요. 법이 정한 경미한 건축행위만 신고로 허가를 갈음할 수 있고, 어느 쪽인지는 규모와 위치로 정해져 있어요.

• ·원칙 — 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 허가해요.
• ·예외 — 21층 이상이거나 연면적 합계가 10만 제곱미터 이상인 건축물을 특별시나 광역시에 지으려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아요.
• ·도지사 사전승인 — 시장·군수가 위 규모의 건축물이나 위락시설·숙박시설처럼 환경보호구역에 짓는 일정 건축물을 허가하려면 미리 도지사의 승인을 받아야 해요.

다음에 해당하면 미리 신고만 해도 건축허가를 받은 것으로 봐요.

• ·소규모 증축·개축·재축 — 바닥면적 합계 85제곱미터 이내예요. 3층 이상 건물이라면 그 부분이 연면적의 10분의 1 이내여야 해요.
• ·관리지역·농림지역·자연환경보전지역의 소규모 건축 — 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축이에요. 지구단위계획구역이나 방재지구 등 재해취약지역에서는 이 예외가 적용되지 않아요.
• ·소규모 대수선 — 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선이에요.
• ·주요구조부 해체가 없는 대수선 — 내력벽 30제곱미터 이상, 기둥·보·지붕틀 3개 이상 등 시행령이 정한 경미한 수선이에요.
• ·그 밖의 소규모 건축물 — 시행령이 따로 정한 건축물이에요.

신고한 사람이 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력은 없어져요. 정당한 사유가 있으면 건축주의 요청에 따라 1년의 범위에서 착수기한을 연장할 수 있어요.

• ·허가 — 허가를 받은 날부터 2년(공장은 3년) 이내에 공사에 착수하지 않으면 허가권자가 허가를 취소해야 해요. 정당한 사유가 있으면 1년의 범위에서 착수기간을 연장할 수 있어요.
• ·신고 — 별도의 취소 처분 없이 1년이 지나면 신고의 효력이 저절로 없어져요.

신고는 허가 자체가 면제되는 것이 아니라, 허가받은 것으로 보는 절차예요. 그래서 신고 대상이어도 다른 법령의 인·허가가 의제되는 효과는 허가와 똑같이 적용돼요.