위키 › 손해배상책임

공제증서는 무엇이고 중개사고 때 얼마를 받나요?

2026.08.12 검증

공제증서는 개업공인중개사가 손해배상책임을 보장하려고 미리 설정해 둔 보증의 증서예요. 중개사고가 나면 이 보장 한도 안에서 배상을 받을 수 있어요.

왜 미리 설정해야 하나요

개업공인중개사는 중개행위를 하면서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상책임을 져요. 자기 사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공해 손해가 생긴 경우에도 마찬가지예요. 이 책임을 실제로 이행할 수 있도록, 개설등록을 한 뒤 업무를 시작하기 전에 보증을 설정하고 등록관청에 신고하게 해 놓았어요.

보증을 설정하는 세 가지 방법

보증보험 — 보험회사와 보증보험 계약을 맺어요.
공제 — 공인중개사협회의 공제사업에 가입해요. 이때 받는 것이 공제증서예요.
공탁 — 법원에 보증금을 공탁해요. 공탁금은 폐업하거나 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없어요.

최저 보증금액은 지위에 따라 달라요

법인인 개업공인중개사 — 4억원 이상. 분사무소를 두면 분사무소마다 2억원 이상을 추가로 설정해요.
법인이 아닌 개업공인중개사 — 2억원 이상
다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 자 — 2천만원 이상

증서는 언제 받나요

개업공인중개사는 중개가 완성된 때에 거래당사자에게 보장금액·보증기관과 그 소재지·보장기간을 설명하고, 관계 증서의 사본을 교부하거나 전자문서를 제공해야 해요. 확인·설명서와 함께 계약 자리에서 받는 서류예요. "중개를 시작하기 전에 미리 받는 것"이 아니에요.

보증기간이 끝나면 어떻게 하나요

보증기간이 만료돼 다시 설정하려면 만료일까지 새 보증을 설정하고 그 증명서류를 갖춰 등록관청에 신고해야 해요. 다른 보증으로 바꾸려면 이미 설정한 보증의 효력이 남아 있는 기간 중에 새 보증을 설정해요. 보증이 비는 구간이 생기지 않게 하는 장치예요.

손해배상을 받으려면

사고를 당한 거래당사자는 보증기관에 배상금 지급을 청구해요. 이때 손해배상합의서·화해조서·확정된 법원 판결문 사본처럼 배상 금액이 확정됐음을 보여주는 서류를 첨부해야 해요.

예를 들면

보증기관이 알아서 손해액을 따져 주는 구조가 아니에요.

개업공인중개사와 합의가 안 되면 소송으로 판결을 받아 그 판결문을 붙여 청구하게 돼요.

보장 한도를 넘는 손해액은 개업공인중개사에게 직접 청구해야 해요 — 보증금액은 책임의 한도가 아니라 지급 재원의 한도예요.

배상이 이루어진 뒤에는 개업공인중개사가 15일 이내에 다시 가입하거나 부족해진 공탁금을 보전해야 해요.