조정대상지역·투기과열지구는 지금 어디인가요?

2026.08.12 검증

지정 지역 목록은 이 문서가 아니라 국토교통부 고시로 계속 바뀌어요. 그래서 여기서는 "지금 어디인지" 나열 대신 어디서 확인하고 무엇이 달라지는지를 정리했어요.

투기과열지구·조정대상지역 지정 현황은 국토교통부가 고시로 공개하고, 청약홈(한국부동산원)에서도 지역별 규제 여부를 조회할 수 있어요. 지정·해제는 수시로 이루어지므로, 계약이나 청약을 앞둔 시점에 직접 확인하는 것이 정확해요.

• ·투기과열지구 — 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정해요. 국토교통부장관이 지정할 때는 미리 시·도지사의 의견을 듣고, 시·도지사가 지정할 때는 국토교통부장관과 협의해요.
• ·조정대상지역 — 국토교통부장관만 지정해요. 시·도지사는 지정 권한이 없고, 지정 전에 의견을 듣는 대상이 될 뿐이에요.

두 지정 모두 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐요. 국토교통부장관은 반기마다 위원회를 소집해 지정을 유지할지 다시 검토해야 해요.

• ·과열지역 — 주택가격·청약경쟁률·분양권 전매량 등을 볼 때 분양이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역이에요.
• ·위축지역 — 반대로 주택거래량·미분양주택 수 등을 볼 때 분양·매매가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역이에요.

"조정대상지역 = 규제가 강해지는 곳"으로만 알고 있으면 위축지역을 놓쳐요. 위축지역은 오히려 전매제한과 청약 요건이 완화되는 쪽이에요.

• ·분양권 전매제한 기간 — 투기과열지구와 과열지역은 수도권 3년, 수도권 외 1년으로 길어져요. 위축지역은 공공택지 6개월, 공공택지 외는 제한이 없어요.
• ·주택청약 1순위 조건 — 투기과열지구와 과열지역은 청약통장 가입 2년, 세대주, 과거 5년 내 당첨자 세대가 아닐 것, 2주택 이상 소유 세대가 아닐 것을 모두 채워야 해요. 위축지역은 가입 1개월로 완화돼요.
• ·대출 규제 — LTV 등이 강화돼요. 다만 대출 규제의 구체 수치는 금융 당국 정책으로 별도로 정해져요.

분양가상한제는 이 목록에 들어가지 않아요.

2023년 12월 개정 전에는 투기과열지구 중에서 분양가상한제 적용 지역을 지정하는 구조였는데, 그 연결 조항이 삭제됐어요. 지금은 공공택지이거나, 공공택지 외의 택지 중 국토교통부장관이 따로 지정한 지역인지로 정해져요.

투기과열지구가 대체로 더 강한 규제를 동반해요. 다만 두 지정은 서로 독립적이라, 한 지역이 투기과열지구로만 지정되거나 조정대상지역으로만 지정될 수도 있고, 두 지정이 겹칠 수도 있어요.