중개대상물 확인·설명서는 무엇을 확인하나요?

2026.08.12 검증

확인·설명서는 개업공인중개사가 확인한 물건의 상태를 적어 거래당사자에게 발급하는 법정 서식이에요. 물건 종류에 따라 서식 자체가 4종으로 나뉘어요.

• ·확인·설명 — 중개가 완성되기 전에 해요. 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 등기사항증명서·토지대장 등본·건축물대장 등본·신탁원부 같은 근거자료를 제시해야 해요.
• ·확인·설명서 작성·발급 — 거래계약서를 작성하는 때에 해요. 설명을 먼저 하고 서식은 계약서와 함께 나오는 순서예요.

"설명은 계약 전, 서식은 계약서 작성 시"로 두 시점을 나눠 기억하면 헷갈리지 않아요.

• ·[Ⅰ] 주거용 건축물 — 단독주택·공동주택·주거용 오피스텔로 주택 유형을 표시하고, 매매·교환인지 임대인지 거래 형태도 표시해요.
• ·[Ⅱ] 비주거용 건축물 — 업무용·상업용·공업용 등이에요.
• ·[Ⅲ] 토지
• ·[Ⅳ] 입목·광업재단·공장재단

관리비와 임대차 확인사항은 주택 임대차 중개에만 적용돼요. 그래서 [Ⅰ] 서식에만 그 칸이 있어요.

• ·기본 확인사항(①~⑨) — 개업공인중개사가 직접 확인해서 채워요. ① 대상물건의 표시 ② 권리관계 ③ 토지이용계획·공법상 이용제한 및 거래규제 ④ 임대차 확인사항 ⑤ 입지조건 ⑥ 관리에 관한 사항 ⑦ 비선호시설 ⑧ 거래예정금액 등 ⑨ 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율이에요.
• ·세부 확인사항(⑩~⑭) — ⑩ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항 ⑪ 내부·외부 시설물의 상태 ⑫ 벽면·바닥면 및 도배 상태 ⑬ 환경조건 ⑭ 현장안내예요. 이 가운데 ⑪·⑫·⑬은 매도(임대)의뢰인에게 자료를 요구해서 확인한 것을 적어요.

시설물 상태와 벽면·바닥면·도배 상태는 세부 확인사항이에요. 반대로 관리비는 기본 확인사항 ⑥에 들어 있어요. 이 두 자리를 서로 바꿔 외우기 쉬운 지점이에요.

관리비 금액 총액과 함께, 그 금액에 포함된 비목과 부과방식을 적어요.

• ·포함 비목 — 전기료·수도료·가스사용료·난방비·인터넷 사용료·TV 수신료 등에서 해당하는 것을 표시해요.
• ·부과방식 — 임대인이 직접 부과하는지, 관리규약에 따라 부과하는지를 표시해요.

매도(임대)의뢰인이 자료 요구에 응하지 않으면, 개업공인중개사는 그 사실을 매수(임차)의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 적어야 해요. 자료가 없다는 이유로 확인·설명 자체를 건너뛸 수는 없어요.

개업공인중개사가 서명 및 날인하고, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명 및 날인해요. 법인은 대표자가, 분사무소는 그 책임자가 해요. 거래당사자에게 발급하고 원본·사본 또는 전자문서를 3년간 보존해야 해요. 다만 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 따로 보존하지 않아도 돼요.

확인·설명서 서식은 개정으로 항목이 추가되거나 번호가 이동한 적이 있어요. "몇 번 항목"으로 외우기보다 어떤 이름의 항목인지로 기억하는 것이 개정에 안전해요.