재건축초과이익환수제는 어떻게 되나요?

2026.08.15 검증

재건축으로 조합원이 얻은 이익이 정상적인 집값 상승분을 넘으면, 그 초과이익을 조합원 수로 나눈 평균 이익에 따라 누진 부과율을 적용해 국가가 재건축부담금을 걷는 제도예요. 평균 이익이 낮은 구간은 부담금이 아예 없고, 이익이 커질수록 부과율도 높아져요.

• ·개시시점은 원칙적으로 조합이 처음 설립인가를 받은 날이에요.
• ·종료시점은 사업이 준공되는 시점을 기준으로 잡아요.
• ·개발비용(공사비·설계비 등 사업에 든 비용)과 그 기간 동안의 정상적인 집값 상승분은 초과이익 계산에서 빼줘요. 그래야 재건축과 무관한 시세 상승까지 부담금으로 걷지 않아요.

조합원 1인당 평균이익이 정해지면, 그 금액이 속하는 구간별 누진율을 적용해 부담금이 정해져요. 낮은 구간은 면제이고, 구간이 올라갈수록 초과분에 매기는 부과율이 커지는 구조예요.

• ·1세대 1주택자 장기보유 감경 — 재건축 대상 주택 외에 다른 주택이 없는 1세대 1주택자가 일정 기간 이상 보유하면, 보유기간에 비례해 부담금을 깎아줘요. 보유기간이 길수록 감경률이 커져요.
• ·납부유예 — 부과종료시점에 1세대 1주택자이면서 60세 이상인 조합원은 자기가 분담할 부담금의 납부를 유예받을 수 있어요. 이때는 유예할 금액에 상당하는 담보를 내야 해요.

조합원 1인당 평균이익 구간별 부과율이에요.

• ·8천만원 이하 — 면제
• ·8천만원 초과 1억3천만원 이하 — 초과분의 10%
• ·1억3천만원 초과 1억8천만원 이하 — 500만원 + 초과분의 20%
• ·1억8천만원 초과 2억3천만원 이하 — 1,500만원 + 초과분의 30%
• ·2억3천만원 초과 2억8천만원 이하 — 3,000만원 + 초과분의 40%
• ·2억8천만원 초과 — 5,000만원 + 초과분의 50%

1세대 1주택자 장기보유 감경률이에요. 부과종료시점부터 역산한 보유기간으로 따져요.

• 6년 이상 7년 미만10% 감경
• 7년 이상 8년 미만20% 감경
• 8년 이상 9년 미만30% 감경
• 9년 이상 10년 미만40% 감경
• 10년 이상 15년 미만50% 감경
• 15년 이상 20년 미만60% 감경
• 20년 이상70% 감경

이 면제금액과 구간은 2023년 12월 26일 공포된 개정법으로 완화된 값이고, 시행일은 2024년 3월 27일이에요. 시행 이후 재건축부담금을 결정·부과하는 사업부터 적용돼요. 개정 전에는 면제금액이 3천만원으로 지금보다 훨씬 낮았고, 구간 폭도 5천만원이 아니라 2천만원이었어요. 개정 전 기준으로 배운 내용이면 지금 값과 다를 수 있어요.

재건축부담금은 조합원 개개인이 아니라 조합(사업시행자)에게 먼저 부과돼요. 조합이 해산되는 등 정해진 사유가 있을 때만 조합원이 대신 내는 2차 납부의무를 져요.