지역주택조합은 왜 위험하다고 하나요?

• 모집주체는 조합원을 모집할 때 주택건설대지의 50% 이상에 대한 사용권원만 확보하면 돼요.
• 주택조합이 설립인가를 받으려면 80% 이상의 사용권원과 15% 이상의 소유권을 갖춰야 해요.
• 즉 가입 시점에는 사업 부지의 절반 가까이가 아직 확보되지 않았을 수 있어요.

지역주택조합의 조합원은 세대원 전원이 무주택이거나 주거전용면적 85m² 이하 주택 1채만 가진 세대의 세대주여야 하고, 해당 지역에 6개월 이상 거주해야 해요.

• 이 자격은 조합설립인가 신청일부터 입주 가능일까지 계속 갖춰야 해요.
• 조합도 설립인가일부터 사용검사일까지 예정 세대수의 50% 이상 조합원과 20명 이상을 계속 유지해야 해요.
• 그래서 중간에 집을 사거나 세대주 자격을 잃으면 조합원 지위가 흔들리고, 탈퇴자가 늘면 조합 자체의 요건도 흔들려요.

가입을 신청한 사람은 가입비를 예치한 날부터 30일 이내에 청약을 철회할 수 있어요. 이때는 예치기관이 가입비를 돌려주고, 모집주체는 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없어요.

• 30일이 지난 뒤의 탈퇴와 환급은 조합규약이 정한 대로 따라야 해요.
• 환급금의 산정방식·지급시기·절차는 조합규약에 반드시 담기는 사항이라, 얼마를 언제 돌려받는지는 그 규약을 봐야 알 수 있어요.

• 주택조합은 설립인가를 받은 날부터 3년 안에 사업계획승인을 받지 못하면 총회를 열어 해산 여부를 정해야 해요.
• 설립인가 전이라면 모집 신고가 수리된 날부터 2년 안에 인가를 받지 못한 경우에도 총회에서 사업을 접을지 정해야 해요.

모집 단계의 확보 요건이 설립인가 요건보다 낮은 구조라서, 위험은 초기 단계 조합에 몰려요. 가입 전에는 그 조합이 모집신고 단계인지 설립인가 단계인지부터 확인하는 것이 좋아요.

※ 2026년 9월 8일 공포된 개정 주택법은 2027년 3월 9일부터 시행돼요. 그날 이후 조합원 모집 신고를 하는 조합부터는 모집 단계에서 확보해야 하는 토지가 80% 이상으로 올라가고, 사유지는 사용권원이 아니라 소유권이나 계약금을 10% 이상 치른 신고된 매매계약으로 확보해야 해요(설립인가 요건도 같은 기준으로 바뀌어요). 시행일 전에 모집 신고가 수리됐거나 모집 공고를 한 조합은 종전 규정을 따라요. 사용검사를 받은 뒤 1년 안에 해산 총회를 열어야 하고, 그 기간이 지나고도 6개월 안에 해산을 의결하지 않으면 설립인가가 취소되는 규정도 같은 날부터 적용돼요.