주택임대소득은 얼마부터 과세되나요?

2026.08.12 검증

1주택자라면 원칙적으로 비과세예요. 2주택 이상이거나 1주택이라도 고가주택이면 임대소득에 세금이 붙어요.

• ·1주택자, 기준시가 12억원 이하 — 임대소득이 비과세예요.
• ·1주택자, 기준시가 12억원 초과(고가주택) — 12억원을 넘는 주택 한 채뿐이라도 그 임대소득은 과세돼요.
• ·2주택 이상 보유자 — 주택 수와 관계없이 월세 소득이 과세돼요.

위 내용은 월세를 받을 때의 기준이에요. 전세·반전세로 받는 보증금은 주택 수 기준이 달라요.

• ·3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 넘으면, 넘는 부분에 이자 성격의 금액을 계산해 소득으로 봐요.
• ·2주택이라도 두 채 모두 기준시가가 12억원을 넘으면서 보증금 합계가 시행령이 정한 금액을 넘으면 같은 계산이 걸려요. 2026년 과세기간부터 적용돼요.

그래서 2주택자가 전세만 놓고 있다면 과세되는 임대소득이 없는 경우가 많아요. 주거전용면적 40m² 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 이 계산에서 주택 수에 넣지 않아요.

과세 대상이더라도 해당 과세기간의 주택임대소득 총수입금액이 2천만원 이하라면, 다른 소득과 합산하는 종합과세 대신 분리과세를 선택할 수 있어요.

• ·분리과세 세율은 14%예요.
• ·필요경비는 미등록 임대주택 50%, 등록 임대주택 60%를 인정해요.
• ·주택임대소득을 뺀 나머지 종합소득금액이 2천만원 이하라면 기본공제도 받아요 — 미등록 200만원, 등록 400만원이에요.

민간임대주택으로 등록했는지에 따라

필요경비율(50%↔60%)과 기본공제 금액(200만원↔400만원)이 달라져요.

등록 임대사업자는 그만큼 임대료 증액 제한 등 별도 의무를 지는 대신, 세제 혜택을 더 받는 구조예요.