부동산투자에서 ( ㄱ )타인자본을 40% 활용하는 경우와 ( ㄴ )타인자본을 활용하지 않는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률(%)은?(단, 주어진 조건에 한함)
○ 부동산 매입가격: 20,000만원
○ 1년 후 부동산 처분
○ 순영업소득(NOI): 연 700만원(기간 말 발생)
○ 보유기간 동안 부동산가격 상승률: 연 3%
○ 대출조건: 이자율 연 5%, 대출기간 1년, 원리금은 만기일시상환
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해설
자기자본수익률은 (순영업소득 + 자본이득 - 이자) ÷ 자기자본으로 구해요.
① 자본이득은 20,000만원 × 3% = 600만원이라, 순영업소득 700만원과 합치면 총수익은 1,300만원이에요.
② 타인자본을 쓰지 않으면(ㄴ) 자기자본이 20,000만원 전액이라 1,300만원 ÷ 20,000만원 = 6.5%예요.
③ 타인자본 40%를 쓰면(ㄱ) 대출 8,000만원·자기자본 12,000만원이고 이자는 8,000만원 × 5% = 400만원이에요.
④ 따라서 ㄱ은 (1,300만원 - 400만원) ÷ 12,000만원 = 7.5%라 ④가 정답이에요.
자본이득 600만원을 빼먹으면 ㄴ이 3.5%로 나와 보기에 없는 값이 되니, 운영수익과 자본이득을 함께 더하면 좋아요.