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자기자본수익률
자기자본수익률은 투자자가 직접 넣은 돈(자기자본) 대비 한 기간 동안 얻은 총이익의 비율이에요.
총이익에 무엇이 들어가나
- 순영업소득
- 부동산 매입가격 전체에 가격상승률을 곱한 자본이득까지 더해요. 자기자본에만 곱하면 안 돼요.
- 대출이자는 빼요. 대출금에 이자율을 곱해 구해요.
계산 순서
자기자본수익률 = (순영업소득 + 자본이득 - 이자비용) ÷ 자기자본
자기자본은 매입가격에서 대출금을 뺀 금액이에요. 대출비율이 주어지면 나머지 비율이 자기자본이에요.
조건문에서 읽어야 할 것
- 원리금 만기일시상환
보유기간 중에는 원금을 갚지 않아요. 이자만 비용으로 잡고 원금은 넣지 않아요.
- 기간 말 발생하는 순영업소득
자기자본수익률은 현재가치로 할인하는 지표가 아니라서 그 금액 그대로 더해요.
- 1년 후 처분
그 해의 가격상승률을 곱한 금액이 자본이득으로 실현돼요.
검산 요령
자본이득을 빠뜨리면 수익률이 크게 낮아지면서 보기에 없는 값이 나오는 경우가 많아요.
차입이자율이 총자본수익률보다 낮으면, 자기자본수익률은 대출을 쓰지 않았을 때보다 높게 나와야 해요.
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