2022 제33회 · 부동산학개론 · 37번
목록다음 자료를 활용하여 산정한 대상부동산의 수익가액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
○ 가능총소득(PGI): 44,000,000원
○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10%
○ 운영경비(OE): 가능총소득의 2.5%
○ 대상부동산의 가치구성비율: 토지(60%), 건물(40%)
○ 토지환원율: 5%, 건물환원율: 10%
○ 환원방법: 직접환원법
○ 환원율 산정방법: 물리적 투자결합법
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해설
직접환원법은 순영업소득을 환원율로 나눠 구해요.
① 유효총소득은 공실·대손 10%를 뺀 44,000,000 × 0.9 = 39,600,000원이에요.
② 운영경비는 유효총소득이 아니라 가능총소득의 2.5%라 44,000,000 × 0.025 = 1,100,000원이에요.
③ 순영업소득은 39,600,000 - 1,100,000 = 38,500,000원이고요.
④ 환원율은 물리적 투자결합법에 따라 0.6 × 5% + 0.4 × 10% = 7%예요.
⑤ 수익가액은 38,500,000 ÷ 0.07 = 550,000,000원이라 ③이 정답이에요.
가중평균하지 않고 토지환원율 5%만 쓰면 770,000,000원이 나와 ④를 고르게 되니, 두 환원율을 구성비로 묶는 단계를 챙기면 좋아요.
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