직접환원법과 환원율

가능총소득 → (공실·대손 차감) 유효총소득 → (영업경비 차감) 순영업소득

영업경비의 기준이 가능총소득인지 유효총소득인지를 문제가 명시하니 그대로 따라야 해요. 기준을 바꿔 잡으면 보기에 있는 다른 값이 나와요.

• 자본수익률 + 자본회수율을 합한 값이에요.

• 투자 대상의 위험이 클수록 높아져요.

• 자본의 기회비용을 반영하기 때문에 금리가 오르면 함께 올라가요.

• 토지와 건물의 환원율이 따로 주어지면 가치 비중으로 가중평균해 종합환원율을 구해요.

환원율은 순영업소득 ÷ 부동산 가치예요. 그래서 가치를 묻는 문제와 환원율을 묻는 문제는 같은 식을 방향만 바꿔 푸는 셈이에요.