다음 자료에서 수익방식에 의한 대상부동산의 시산가액 산정시 적용된 환원율은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)
○ 가능총수익(PGI): 50,000,000원
○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총수익(PGI)의 10%
○ 운영경비(OE): 가능총수익(PGI)의 20%
○ 환원방법: 직접환원법
○ 수익방식에 의한 대상부동산의 시산가액: 500,000,000원
해설
환원율은 순수익을 시산가액으로 나눈 값이라, 순수익부터 만들면 돼요.
① 유효총수익: 50,000,000 - (50,000,000 × 10%) = 45,000,000원이에요.
② 운영경비: 가능총수익의 20%이므로 50,000,000 × 20% = 10,000,000원이에요.
③ 순수익: 45,000,000 - 10,000,000 = 35,000,000원이에요.
④ 환원율: 35,000,000 ÷ 500,000,000 = 0.07이라 7.0%인 ①이 정답이에요.
운영경비를 유효총수익의 20%로 잘못 잡으면 순수익이 36,000,000원이 되어 ② 7.2%가 나오니, 비율의 기준이 가능총수익인지 유효총수익인지 확인하면 좋아요.