보증금을 못 받으면 어떤 순서로 대응하나요?

2026.08.15 검증

보증금을 못 받았을 때는 ① 계약 종료 절차 → ② 임차권등기명령 → ③ 반환청구소송·지급명령 → ④ 강제경매, 이 순서로 대응이 이어져요. 각 단계는 앞 단계가 안 통했을 때 넘어가는 다음 수단이에요.

임대차를 끝내려면 먼저 끝내겠다는 의사를 정해진 기간 안에 통지해야 해요. 임대인은 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 통지해야 계약이 자동으로 갱신되지 않아요.

• ·이 통지 없이 기간이 지나면 이전과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봐요.
• ·통지를 마치고 계약이 종료됐는데도 보증금을 받지 못하면 다음 단계로 넘어가요.

이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 신청해요. 이미 갖춘 대항력·우선변제권을 유지한 채로 이사할 수 있게 해 주는 장치예요.

• ·등기가 마쳐진 뒤에 이사하고 전입신고를 옮겨야 순위가 안전하게 유지돼요.
• ·이 제도의 신청 방법과 최근 개정 내용은 별도 문서에서 다뤄요.

임차권등기만으로는 돈을 받아내지 못해요. 보증금을 실제로 회수하려면 법원의 집행권원이 필요해요.

• ·지급명령 — 금전 지급을 구하는 청구라 상대적으로 절차가 간단해요. 임대인이 이의를 제기하면 소송으로 넘어가요.
• ·보증금반환청구소송 — 임대인이 다투는 경우 정식 재판을 거쳐 판결을 받아요.

판결이나 확정된 지급명령을 받아도 임대인이 임의로 지급하지 않으면, 그 집행권원으로 집을 강제경매에 넘겨 배당받아요.

• ·미리 임차권등기를 해 두었다면 그 순위대로 배당에서 보호받아요.
• ·경매는 낙찰가·선순위 채권에 따라 전액을 못 받을 수도 있는 마지막 단계예요.

③·④는 시간과 비용이 드는 절차예요. 그 전에 ②로 권리부터 지켜 두어야, 소송이 길어지는 동안에도 순위가 밀리지 않아요. 순서를 건너뛰고 바로 소송부터 준비하면 그 사이 이사 문제로 대항력을 잃는 경우가 생겨요.