전세권 — 성립요소와 담보적 효력

• 전세금 지급은 전세권 성립의 요소예요.

• 채권담보 목적이 주된 전세권이라도, 전세권자의 사용수익권을 완전히 배제하는 것이 아니라면 효력을 인정해요.

• 건물전세권이 법정갱신된 경우, 법률의 규정에 따른 갱신이라 따로 등기하지 않아도 제3자에게 주장할 수 있어요.

• 존속기간 중 목적물의 소유권이 넘어가면 양수인이 전세권설정자의 지위를 승계해요.

• 우선변제

  건물 전부의 대금에서 받을 수 있어요.

• 경매신청

  전세권에 기해 건물 전부를 경매에 부칠 수는 없어요. 목적물이 아닌 부분에는 경매신청권이 없기 때문이에요.

그 부분만의 경매가 사실상 불가능해도 결론은 같아요. 우선변제권과 경매신청권을 나눠서 보는 것이 핵심이에요.

전세권설정자의 전세금 반환과, 전세권자의 목적물 인도 및 말소등기 서류 교부가 서로 동시이행 관계예요. 전세금을 먼저 돌려줘야 하는 것이 아니에요.

전세권자가 설정계약이나 목적물의 성질로 정해진 용법대로 사용·수익하지 않으면, 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있어요.

이때 설정자는 전세권자에게 원상회복이나 손해배상도 청구할 수 있어요. "용법을 어겨도 소멸을 청구할 수 없다"는 서술은 틀려요.

• 전세권이 존속하는 동안에는 전세권을 남겨둔 채 전세금반환채권만 확정적으로 양도할 수 없어요. 전세금은 전세권과 분리될 수 없는 요소이기 때문이에요.

• 다만 전세권이 소멸하면 반환채권이 생긴다는 조건을 붙여, 그 장래의 조건부 채권을 양도하는 것은 할 수 있어요.

• 타인의 토지 위에 있는 건물에 전세권을 설정하면 그 효력은 건물 소유를 목적으로 한 지상권·임차권에도 미쳐요. 그래서 건물소유자는 전세권자의 동의 없이 그 지상권을 소멸시키는 행위를 하지 못해요.

• 대지와 건물이 같은 소유자였는데 건물에만 전세권을 설정한 뒤 대지가 제3자에게 넘어가면, 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에게 지상권을 설정한 것으로 봐요.

• 전세권자가 목적물을 유지·수선할 의무를 지므로 통상의 수선비는 청구할 수 없어요.

• 전전세를 했기 때문에 생긴 손해라면 불가항력이라도 전세권자가 책임져요.