순영업소득(NOI) 산출 구조

가능총소득 → (공실·대손 차감) → 유효총소득 → (영업경비 차감) → 순영업소득

자료에는 이 차감 단계가 '평균공실률', '공실손실상당액 및 대손충당금', '공실률'처럼 다른 이름으로 나와요. 이름이 달라도 가능총소득에서 빼는 같은 단계예요.

• 비율로 주어질 때

  유효총소득의 몇 %처럼 주어지면 그 비율을 곱해서 빼요.

• 개별 항목으로 주어질 때

  재산세처럼 금액이 직접 나오면 그 항목들을 더해서 빼요. 원리금상환액·영업소득세처럼 영업경비가 아닌 항목이 함께 나열되니 골라내야 해요.

순영업소득에서 부채서비스액(연부채상환액)을 빼면 세전현금흐름이 돼요. 부채상환액은 NOI 계산에는 들어가지 않아요.

문제 자료에 연부채상환액이 섞여 있으면 NOI를 묻는지 세전현금흐름을 묻는지 먼저 확인하세요.