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어림셈법과 비율분석
어림셈법은 화폐의 시간가치를 따지지 않고 한 해치 수치로 투자를 가늠하는 방법이에요.
계산이 빠른 대신 여러 해에 걸친 흐름은 담지 못해요.
승수 네 가지
승수는 투자액이 소득의 몇 배인가를 재는 값이라 작을수록 자본회수기간이 짧다는 뜻이에요.
- 조소득승수
총투자액 ÷ 조소득
- 순소득승수(자본회수기간)
총투자액 ÷ 순영업소득
- 세전현금흐름승수
지분투자액 ÷ 세전현금흐름
- 세후현금흐름승수
지분투자액 ÷ 세후현금흐름
이렇게 기억해요: 분모가 소득이면 분자는 총투자액, 분모가 현금흐름이면 분자는 지분투자액이에요.
분모에 넣을 소득까지 먼저 내려가요
승수마다 분모가 다르니, 자료에서 그 소득을 뽑아내는 순서를 알아야 해요.
가능총소득 → (공실·대손 차감, 기타소득 가산) → 유효총소득 → (영업경비 차감) → 순영업소득 → (부채서비스액 차감) → 세전현금흐름 → (영업소득세 차감) → 세후현금흐름
재산세·수선유지비·용역비·직원인건비는 영업경비로 빼요. 반면 부채서비스액과 영업소득세는 영업경비가 아니어서 순영업소득 단계에서는 빼지 않아요.
비율분석 — 부채감당률(DCR)
부채감당률 = 순영업소득 ÷ 부채서비스액
1보다 크면 순영업소득만으로 원리금을 갚을 수 있다는 뜻이에요.
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