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어림셈법과 비율분석

어림셈법은 화폐의 시간가치를 따지지 않고 한 해치 수치로 투자를 가늠하는 방법이에요.

계산이 빠른 대신 여러 해에 걸친 흐름은 담지 못해요.

승수 네 가지

승수는 투자액이 소득의 몇 배인가를 재는 값이라 작을수록 자본회수기간이 짧다는 뜻이에요.

이렇게 기억해요: 분모가 소득이면 분자는 총투자액, 분모가 현금흐름이면 분자는 지분투자액이에요.

승수마다 분모가 다르니, 자료에서 그 소득을 뽑아내는 순서를 알아야 해요.

가능총소득 → (공실·대손 차감, 기타소득 가산) → 유효총소득 → (영업경비 차감) → 순영업소득 → (부채서비스액 차감) → 세전현금흐름 → (영업소득세 차감) → 세후현금흐름

재산세·수선유지비·용역비·직원인건비는 영업경비로 빼요. 반면 부채서비스액과 영업소득세는 영업경비가 아니어서 순영업소득 단계에서는 빼지 않아요.

유효총소득 7,000 - 500 + 100 = 6,600만원, 순영업소득 6,600 - 600 = 6,000만원이에요.

영업경비 600만원 = 수선유지비 200 + 용역비 100 + 재산세 100 + 직원인건비 200이에요. 부채서비스액 1,500만원과 영업소득세 500만원은 넣지 않아요.

순소득승수 = 총투자액 6억원 ÷ 6,000만원 = 10.0, 세전현금흐름승수 = 지분투자액 3억 6,000만원(6억원 × 60%) ÷ 세전현금흐름 4,500만원(6,000 - 1,500) = 8.0이에요.

분모가 소득이면 총투자액, 현금흐름이면 지분투자액을 분자에 놓아요. 순소득승수 분자에 지분투자액 3억 6,000만원을 넣으면 6.0이 되어 답이 어긋나요.

부채감당률 = 순영업소득 ÷ 부채서비스액

1보다 크면 순영업소득만으로 원리금을 갚을 수 있다는 뜻이에요.

LTV로 구한 대출액(시장가치 × LTV비율)에 저당상수를 곱하면 부채서비스액이 나와요. 부채감당률 자료에 저당상수가 나오면 이 계산을 거쳐야 해요.

대출액 = 시장가치 5억원 × LTV 50% = 2억 5,000만원, 부채서비스액 = 2억 5,000만원 × 저당상수 0.12 = 3,000만원이에요.

순영업소득 = 유효총소득 4,500만원(5,000 - 공실 500) - 영업경비 1,260만원(4,500 × 28%) = 3,240만원, 부채감당률 = 3,240만원 ÷ 3,000만원 = 1.08이에요.

공실을 먼저 빼 유효총소득을 구한 뒤 경비율을 곱해요. 공실을 빼지 않고 가능총소득 5,000만원에서 바로 그 28%인 1,400만원을 빼면 순영업소득 3,600만원, 부채감당률 1.20이 되어 답이 어긋나요.

지분환원율은 순영업소득이 아니라 세전현금흐름(순영업소득에서 부채서비스액을 뺀 값)을 분자로 써요. 부채서비스액을 빼지 않고 계산하면 값이 더 크게 나와요.

개념을 확인했으면 바로 풀어보세요.