집주인이 실거주한다며 갱신을 거절하면?

2026.08.15 검증

임대인 본인이나 그 직계존속·직계비속이 실제로 살려는 경우에는 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있어요. 다만 거절해놓고 실제로는 살지 않은 것이 드러나면 임차인에게 손해를 배상해야 해요.

• ·누가 — 임대인 본인 또는 그 직계존속·직계비속이 거주하려는 경우예요.
• ·무엇을 — 실제로 거주하려는 의사가 있어야 해요. 형식적으로 "살 계획"이라고 밝히는 것만으로는 부족하고, 이후 상황까지 함께 살펴 실거주 의사가 있었는지를 판단한다는 게 판례의 태도예요.
• ·누가 증명하나 — 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점은 임대인이 증명해야 해요.

갱신요구가 거절되지 않았다면 이어졌을 임대차 기간이 끝나기 전에, 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 임대인은 그로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 해요. 손해배상액은 원칙적으로 아래 중 큰 금액으로 정해져요.

• ·환산월차임 3개월분 — 거절 당시 월차임(보증금이 있으면 정해진 비율로 월세 환산한 금액을 포함)의 3배예요.
• ·차액의 2년분 — 임대인이 제3자에게 실제로 임대해 받은 환산월차임과, 거절 당시 환산월차임의 차이를 2년 치로 계산한 금액이에요.
• ·실제 손해액 — 임차인이 입은 손해가 위 금액보다 크다는 것을 증명하면 그 금액이에요.

갱신거절 당시에 당사자끼리 손해배상액을 정해 두었다면 그 합의가 우선해요.

손해배상은 갱신됐다면 이어졌을 임대차 기간이 끝나기 전에, 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우에 발생해요. 실거주 계획이 사정상 바뀌어 못 살게 된 모든 경우를 다 책임지는 것은 아니에요.