2021 제32회 · 민법 및 민사특별법 · 77번
목록甲은 2021년 2월 1일 서울특별시에 위치한 乙 소유 X상가건물에 대하여 보증금 5억원, 월차임 5백만원으로 임대차계약을 체결하였다. 甲은 2021년 2월 15일 건물의 인도를 받아 영업을 개시하고, 사업자등록을 신청하였다. 이에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ. 위 계약에는 확정일자 부여 등에 대해 규정하고 있는 「상가건물 임대차보호법」 제4조의 규정이 적용된다.
ㄴ. 甲이 임차건물의 일부를 중과실로 파손한 경우 계약갱신을 요구할 수 있다.
ㄷ. 甲이 2개월분의 차임을 연체하던 중 매매로 건물의 소유자가 丙으로 바뀐 경우, 특별한 사정이 없는 한 연체차임은 乙에게 지급해야 한다.
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해설
이 문제는 Q-Net 최종정답에서 ①~⑤가 모두 정답으로 처리된 전항정답 문제예요. 어느 보기를 골랐어도 정답이니, 아래는 초과 임대차에 「상가건물 임대차보호법」이 어디까지 적용되는지 정리하는 내용으로 읽어주시면 돼요. 환산보증금은 보증금에 월차임의 100배를 더한 금액이라, 이 사안은 10억원이 되어 서울특별시의 적용 기준을 넘어요. 기준을 넘는 초과 임대차에는 법 전체가 아니라 열거된 조항만 적용되고, 대항력과 계약갱신요구권은 그 목록에 들어 있지만 확정일자 부여를 정한 조항은 들어 있지 않아요. 임대인은 임차건물의 일부를 중대한 과실로 파손한 경우 갱신 요구를 거절할 수 있어요. 임대인 지위가 승계되어도 이미 발생한 연체차임채권은 양수인에게 넘어가지 않아, 그 차임은 종전 임대인에게 지급해요. 초과 임대차에는 열거된 조항만 적용된다는 축을 잡아두면 이 유형은 정리돼요.
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