임대인 지위 승계와 연체차임 — 채권 귀속과 보증금 공제

• 1채권의 귀속 층

  소유권이 넘어가기 전에 이미 발생한 연체차임채권은 양수인에게 이전되지 않는 것이 원칙이에요. 그래서 그 연체차임은 종전 임대인에게 지급해야 해요.

• 2보증금의 정산 층

  그런데 임대차가 끝나 보증금을 반환할 때가 되면, 승계 전까지 발생한 연체차임·관리비는 채권양도의 요건을 갖추지 않았더라도 보증금에서 당연히 공제돼요.

보증금은 임대차가 끝날 때 임차인의 채무를 한꺼번에 정산하는 담보금이에요. 판례는 건물을 넘길 때 연체차임이 남아 있더라도, 나중에 임대차가 종료되면 보증금에서 공제하겠다는 것이 당사자의 의사나 거래관념에 부합한다고 보았어요.

즉 "누가 청구권자인가"와 "무엇이 정산 대상인가"는 층이 다른 물음이에요.

한쪽만 기억하면 다른 쪽을 틀리게 추론하게 되니 두 명제를 한 줄로 묶어두면 좋아요 — *채권은 안 넘어가지만, 보증금에서는 공제된다.*

• 연체차임에 붙는 지연손해금의 발생종기는 특별한 사정이 없으면 주택이 반환되는 때예요.

• 차임채권이 압류되었더라도 보증금에서는 당연히 공제돼요.

• 임차인은 특별한 사정이 없으면 보증금이 있다는 이유로 연체차임 지급을 거절할 수는 없어요.