상가건물 임대차보호법의 적용 범위와 환산보증금

환산보증금은 보증금 + (월 차임 × 100) 이에요. 이 값이 지역별 기준을 넘으면 초과 임대차가 돼요.

기준 금액은 시행령에 있고 개정으로 달라질 수 있어요. 문제를 풀 때는 그 시점의 기준을 확인하는 편이 안전해요.

초과 임대차에는 법이 열거한 것만 적용돼요.

• 적용 ○

  대항력, 계약갱신요구권(일부), 권리금 보호 관련 조항, 차임연체에 따른 해지권, 폐업으로 인한 해지권, 표준계약서 관련 조항

• 적용 ✗

  확정일자에 기한 우선변제권, 임차권등기명령, 최단 존속기간 1년

• 확정일자 부여를 정한 조항은 열거 목록에 없어요. 그래서 초과 임대차에서는 확정일자에 기한 우선변제를 기대할 수 없어요.

• 갱신거절 통지 기한을 정해둔 규정은 임대인에게 적용돼요. 임차인은 기간이 끝나기 전에 갱신을 원하지 않는다는 뜻만 밝히면 돼요. 그러면 계약은 원래 만료일에 끝나요.
• 임차건물의 전부나 일부를 고의·중대한 과실로 파손한 경우는 갱신 거절 사유예요.

임대차가 끝났어도 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봐요. 그래서

• 임대인은 종전 계약에서 정한 차임을 청구할 수 있어요(부당이득이 아니에요).
• 임차인의 점유는 적법해서 불법행위나 채무불이행이 되지 않아요.
• 보증금반환청구권은 그 건물에서 생긴 채권이 아니라 유치권은 행사할 수 없어요.