부동산임대업 사업소득의 범위와 간주임대료·결손금 통산

• 부동산업에서 발생하는 소득은 사업소득이지만, 공익사업을 위해 지역권·지상권(지하·공중에 설정된 권리 포함)을 설정하거나 대여해서 생기는 소득은 부동산업에서 제외돼요(기타소득으로 분류돼요)

• 부동산임대업은 다음 세 가지 사업을 가리켜요

  • 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하는 사업
  • 공장재단 또는 광업재단을 대여하는 사업
  • 채굴에 관한 권리를 대여하는 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업

★

공장재단·광업재단을 대여하는 사업도 부동산임대업의 범위에 들어가요.

"부동산 자체를 대여하는 게 아니니 부동산임대업이 아니다"라고 판단하면 틀려요.

• 3주택 이상을 소유하고 그 주택들의 보증금등 합계액이 3억원을 초과하는 경우에 간주임대료를 총수입금액에 산입해요 — 주택 수만 따지고 보증금 요건을 빼면 틀려요

• 2026. 1. 1.부터는 2주택(기준시가 12억원 이하인 주택은 주택 수에서 제외)을 소유하면서 보증금등 합계액이 법령이 정한 기준금액을 넘는 경우도 대상이에요 — 2025년까지의 기출은 이 유형이 생기기 전(3주택 이상만 대상이던 시기)에 출제됐어요

• 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하이면서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 주택 수 계산에서 제외해요 — 2026. 12. 31.까지 적용되는 한시 규정이에요

• 계산식(주택): {보증금등 − 3억원} × 적수 × 60/100 × 정기예금이자율 − 임대사업부분에서 생긴 수입이자·할인료·배당금

• 계산식(주택 외 일반 부동산): (보증금등의 적수 − 건설비 상당액의 적수) × 정기예금이자율 − 수입이자 등. 건설비 상당액에는 토지가액을 제외해요 — 토지분 취득가액을 건설비에 넣어 계산하면 틀려요

• 유가증권처분이익처럼 이자·할인료·배당금이 아닌 운용수익은 간주임대료 계산에서 빼지 않아요

• 주거용 건물 임대업을 제외한 부동산임대업(상가·토지 등)에서 생긴 결손금은 그 과세기간의 종합소득 과세표준을 계산할 때 공제하지 않아요 — 다른 종합소득과 통산되지 않아요

• 주거용 건물 임대업의 결손금은 이 예외에서 빠져요 — 다른 종합소득과 통산할 수 있어요

사업소득에 부동산임대업에서 발생한 소득이 함께 있는 사업자는 그 소득별로 구분해 회계처리해야 해요. 구분할 수 없는 공통수입금액과 공통경비는 각 총수입금액에 비례해 나눠 장부에 기록해요.

사업소득이 있는 거주자가 사업장 소재지를 납세지로 신청하면, 국세청장 또는 관할 지방국세청장이 그 사업장 소재지를 납세지로 지정할 수 있어요.

• 분리과세 주택임대소득이 있는 거주자는 종합소득과세표준이 없거나 결손금이 있어도, 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득 과세표준을 신고해야 해요

• 국내에 1주택만 소유하는 자의 그 주택 임대소득은 비과세예요. 다만 두 가지가 이 비과세에서 빠져요 — 국외에 소재하는 주택은 1개만 소유해도 비과세 대상이 아니고, 기준시가가 법이 정한 고가주택 기준을 넘는 주택도 빠져요