분양권은 주택 수에 포함되나요?

2026.08.12 검증

"포함된다"고 한 줄로만 외우면 세목마다 답이 다르다는 걸 놓쳐요. 양도세·취득세·종합부동산세, 세 세목이 분양권을 각각 다르게 다뤄요.

• ·양도소득세 — 분양권은 주택 수에 포함돼요. 주택 한 채와 분양권을 함께 가진 세대가 그 주택을 팔면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용받지 못해요. 다만 재건축·재개발 시행기간 중 거주하려고 집을 산 경우처럼 조문이 정한 사유에 해당하면 예외가 인정돼요.
• ·취득세 — 분양권도 주택 수에 포함돼요. 나중에 준공된 집의 취득세를 중과할지는 분양권을 취득한 날(분양사업자에게 직접 받았다면 분양계약일)을 기준으로 그때의 세대별 주택 수를 세어 판단해요.
• ·종합부동산세·재산세 — 분양권은 과세 대상이 아니에요. 아직 완성되지 않은 권리라서, 실제로 건물이 준공돼 주택으로 존재해야 부과되는 보유세 대상이 되지 않아요.

양도세·취득세는 "다주택을 억제한다"는 정책 목적이 커서, 완공 전이라도 분양권을 가진 것 자체를 주택 소유의 예비 단계로 보고 셈에 넣어요. 반대로 종합부동산세·재산세는 매년 6월 1일 기준으로 실제 존재하는 재산에 부과하는 세금이라, 아직 건물이 없는 분양권에는 부과할 대상 자체가 없는 거예요.

두 세목이 분양권을 주택 수에 넣기 시작한 시행일이 서로 달라요.

• ·양도소득세 — 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터예요.
• ·취득세 — 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권부터예요.

그 시행일 전에 취득한 분양권은 종전 기준을 따라요. 그래서 분양권을 언제 취득했는지를 먼저 확인해야 하고, 같은 분양권이라도 양도세에서는 세지 않고 취득세에서는 세는 구간이 생겨요.

재개발·재건축의 조합원 입주권도 비슷한 논리로 주택 수 계산에 들어가는 경우가 있지만, 분양권과 입주권은 발생 근거(일반 분양 당첨 vs 조합원 지위)가 달라 세부 취급이 완전히 같지는 않아요. 둘을 같은 것으로 보고 계산하면 오차가 날 수 있어요.