물권변동에 등기가 필요한 경우와 그렇지 않은 경우

• 법률행위로 인한 변동

  등기해야 효력이 생겨요(제186조).

• 그 밖의 원인

  등기 없이도 효력이 생겨요(제187조).

• 건물신축

  없던 소유권이 새로 생기는 원시취득이에요.

• 공유물의 현물분할판결

  판결 자체로 권리관계가 바뀌는 형성판결이에요.

• 상속·공용징수·경매 등도 같은 계열이에요.

제187조가 말하는 판결은 형성판결만이에요. 등기절차를 이행하라고 명하는 이행판결이나 확인판결은 들어가지 않아요.

• 매매·교환·증여 같은 법률행위에 의한 변동

• 점유취득시효

  요건을 20년간 갖췄더라도 등기를 해야 소유권을 취득해요. 제187조의 예외처럼 보여 자주 헷갈리는 지점이에요.

• 협의분할도 법률행위에 의한 변동이라 등기해야 효력이 생겨요.

이름이 비슷한 두 권리를 갈라 봐야 해요.

• 등기청구권

  상대방에게 등기에 협력하라고 요구하는 사법상의 권리예요.

• 등기신청권

  국가에 등기를 신청하는 공법상의 권리예요.

매수인이 목적물을 인도받아 사용·수익하는 동안에는 등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않아요.

같은 소유권이전등기청구권이라도 어디서 나온 것인지에 따라 성질이 갈려요.

• 매매에 기한 이전등기청구권 — 계약에서 나온 것이라 채권적 청구권이에요.

• 점유취득시효 완성에 기한 이전등기청구권 — 이것도 채권적 청구권이에요.

• 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구권 — 이름은 등기청구권이지만 물권적 청구권이에요. 무효인 등기를 지우라는 것과 목적이 같아, 소유권에 기한 방해배제청구권으로 봐요.

매매와 취득시효에서 나온 두 청구권은 양도 방법이 갈려요.

• 매매에 기한 것 — 양도했더라도 매도인의 동의나 승낙을 받아야 대항할 수 있어요. 계약관계에서 나온 것이라 상대방이 누구인지가 매도인에게 중요하기 때문이에요.

• 취득시효 완성에 기한 것 — 등기명의인과 계약관계가 없어서 통상의 채권양도처럼 통지만으로 대항할 수 있어요. 등기명의인의 동의가 있어야만 양도할 수 있는 것이 아니에요.

세 당사자 사이에 합의가 있으면 최종 매수인이 최초 매도인에게 직접 이전등기를 청구할 수 있어요. 합의가 없더라도 중간자를 대위해 청구할 길은 있어요.

등기가 아직 최초 매도인에게 남아 있어도, 그가 소유물반환을 청구할 수는 없어요. 매매로 목적물을 넘겨받은 사람에게는 점유할 권리가 있기 때문이에요.