가등기담보의 실행 절차

빌린 돈의 반환을 담보하려고 대물변제예약을 하고 가등기나 소유권이전등기를 한 경우예요.

여기에 금액 요건이 하나 더 붙어요. 예약 당시 목적물의 가액이 차용액과 그 이자를 합한 금액을 넘어야 이 법이 적용돼요.

그래서 예약 당시 시가가 그 금액에 미치지 못하면 이 법 자체가 적용되지 않아, 청산금 평가액을 통지할 필요도 없어요.

피담보채권의 범위는 당사자가 어떻게 약정했는지에 따라 정해져요. 가등기의 원인증서인 매매예약서에 적힌 매매대금 액수가 한도가 되는 것은 아니에요.

• 1실행통지

  청산금의 평가액을 알려요. 청산금이 없다고 인정될 때에도 그 뜻을 통지해야 해요.

• 2

  청산기간 2개월 경과 — 청산금이 없는 경우에도 이 기간이 지나야 절차가 끝나고, 그때 목적물의 사용·수익권이 채권자에게 넘어가요.

• 3청산금 지급과 본등기

  청산금을 주지 않고 본등기를 마쳤다면 그 등기는 무효예요. 채권자의 청산금지급채무와 채무자의 본등기·인도채무는 동시이행 관계에 있어요.

청산금은 통지 당시 부동산의 가액에서 채권액을 뺀 금액이에요. 선순위 담보권이 있으면 그 담보된 채권액도 함께 빼요.

빼는 채권액은 원본·이자·위약금·손해배상과 담보권 실행비용이에요. 본등기를 하려고 쓴 절차비용은 여기에 들어가지 않아 청산금에서 공제할 수 없어요.

청산절차를 건너뛴 본등기는 무효예요. 그 뒤 선의의 제3자가 그 부동산의 소유권을 취득하면 채무자는 더 이상 말소를 청구할 수 없어요.

말소를 못 하게 될 뿐이에요. 채권자 명의의

무효인 본등기가 그때부터 유효해지는 것은 아니에요.

• 귀속정산으로 채권자가 소유권을 얻어도 먼저 설정된 저당권은 소멸하지 않아요.

• 경매로 제3자가 소유권을 취득하면 가등기담보권은 소멸해요. 담보가등기를 마친 부동산에 강제경매가 진행된 경우에도 그 권리는 매각으로 소멸해요.

• 채무자가 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도는 후순위권리자에게 대항할 수 없어요.