경매로 산 부동산에 유치권이 붙어 있으면 물어줘야 하나요?

2026.08.07 검증

유치권은 경매로 사라지지 않아서, 진짜 유치권이라면 매수인이 떠안아요. 다만 언제 점유를 시작했는지에 따라 대항할 수 있는지가 갈려요.

• 압류 효력 발생 전에 취득한 유치권매수인에게 대항할 수 있어요. 그 뒤에 근저당권이 설정됐는지, 경매가 언제 시작됐는지는 따지지 않아요.
• 경매개시결정 기입등기 뒤에 점유를 넘겨받아 취득한 유치권매수인에게 대항하지 못해요.

뒤쪽이 막히는 이유는 그 점유 이전이 목적물의 교환가치를 떨어뜨리는 처분행위여서, 압류의 처분금지효에 걸리기 때문이에요.

유치권은 그 물건 자체에서 생긴 채권이어야 성립해요(견련관계).

• 성립하는 예그 건물에 들인 공사대금채권, 비용상환청구권
• 성립하지 않는 예권리금반환청구권, 임차보증금반환청구권. 임대차에 딸린 약정에서 나온 채권이라 건물에서 생긴 것이 아니에요.

유치권에는 우선변제권이 없어요. 유치권에 의한 경매에서 배당을 받을 때도 일반채권자와 같은 순위로 다뤄져요.

• ·대신 돈을 받을 때까지 물건을 붙들고 있을 수 있어서, 매수인이 사실상 변제하게 되는 구조예요.