전세 재계약할 때 확정일자를 다시 받아야 하나요?

2026.08.12 검증

보증금을 올리지 않고 재계약했다면 확정일자를 다시 받을 필요가 없어요. 하지만 보증금을 올렸다면 늘어난 만큼은 새로 확정일자를 받아야 그 부분의 우선변제권을 지킬 수 있어요.

• ·기존 보증금 부분 — 처음 계약할 때 받은 확정일자의 순위가 그대로 유지돼요. 재계약했다고 순위가 밀리지 않아요.
• ·증액된 부분 — 증액 계약서에 대해 새로 확정일자를 받은 날이 그 부분의 우선변제권 기산점이 돼요. 원래 확정일자를 그대로 끌어다 쓸 수 없어요.

그래서 재계약으로 보증금을 올렸다면, 새로 쓴 계약서(또는 증액 합의서)를 들고 다시 확정일자를 받아야 늘어난 보증금까지 우선변제 대상이 돼요.

확정일자 제도는 "언제부터 이 금액만큼 공시됐는지"를 기준으로 다른 채권자와의 순위를 정해요. 증액된 금액은 재계약 시점에야 새로 생긴 채권이라, 처음 확정일자가 그 금액까지 미리 공시하고 있었다고 볼 수 없어요. 그래서 증액분만 따로 기산점을 잡는 거예요.

처음 확정일자를 받은 뒤 재계약 전에 그 집에 저당권이 새로 설정됐다면,

증액분은 그 저당권보다 뒤로 밀려요.

증액분의 확정일자가 저당권 설정일보다 늦기 때문이에요.

판례도 같은 방향이에요. 저당권이 설정된 뒤에 집주인과 보증금을 올리기로 한 합의는 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있고, 저당권자나 경매로 집을 넘겨받은 사람에게는 대항하지 못한다고 봐요.

그래서 재계약으로 보증금을 올리기 전에는 등기부를 다시 떼어 그 사이에 새로 붙은 권리가 있는지 확인하는 것이 안전해요.