전세권 설정과 확정일자 중 무엇이 유리한가요?

2026.08.12 검증

전세권은 물권으로 등기해 만드는 방식이고, 확정일자는 채권 + 대항력으로 등기 없이 보호받는 방식이에요. 상황에 따라 유리한 쪽이 달라요.

• ·전세권 설정 — 임대인의 동의를 받아 등기소에서 등기해요. 등기 즉시 물권으로서 효력이 생기고, 임대인이 바뀌어도 그 물권을 그대로 주장할 수 있어요.
• ·확정일자 + 전입신고 — 임대인 동의가 필요 없어요. 다만 대항력은 전입신고 다음 날부터, 우선변제권은 확정일자 기준으로 각각 따로 갖춰야 해요.

• ·임대인 동의 — 전세권은 필요해요. 확정일자 방식은 필요 없어요.
• ·설정 비용 — 전세권은 등록면허세가 전세금액의 0.2%, 여기에 지방교육세가 등록면허세액의 20%로 붙어요. 확정일자는 주민센터에서 받으면 1건 600원이에요.
• ·이사해야 할 때 — 확정일자로 대항력·우선변제권을 갖춘 임차인은 임차권등기명령으로 그 효력을 유지한 뒤 이사할 수 있어요. 전세권은 등기 자체가 물권이라 별도 명령이 필요 없어요.

전세권은 등기한 날을 기준으로 순위가 정해져요. 확정일자 방식은 대항력이 생기는 날(인도·전입신고 다음 날)과 확정일자 중 늦은 날이 기준이에요.

그래서 확정일자를 먼저 받아 두었더라도 순위는 전입신고 다음 날로 밀려요. 등기 당일 효력이 생기는 전세권과 하루 차이가 나는 지점이에요.