매수신청대리의 범위와 보수·보존서류

위임을 받으면 아래 행위를 대신할 수 있어요. 목록에 없는 행위를 넣어 놓은 지문이 대표 함정이에요.

• 매수신청 보증의 제공

• 입찰표의 작성과 제출

• 차순위매수신고

• 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청하는 행위

• 공유자의 우선매수신고

• 구 「임대주택법」에 따른 임차인의 임대주택 우선매수신고

• 공유자나 임대주택 임차인의 우선매수신고로 차순위매수신고인이 된 경우 그 지위를 포기하는 행위

마지막 항목은 "포기하는 행위까지 대리권에 들어가는가"를 묻는 형태로 나와요. 들어가요.

대리행위를 할 때는 매각장소나 집행법원에 직접 출석해야 해요. 범위는 넓지만 출석만은 남에게 미룰 수 없는 구조예요.

대리행위마다 대리권을 증명하는 문서(본인 인감증명서가 붙은 위임장, 대리인등록증 사본 등)를 내야 해요. 같은 날 같은 장소에서 여러 대리행위를 함께 하면 서면 하나로 갈음할 수 있어요.

중개업 쪽 보존기간과 어긋나게 출제되는 자리예요. 매수신청대리 쪽은 둘 다 5년이에요.

• 사건카드

  사건을 위임받은 때 일련번호·경매사건번호·위임 연월일·보수액·위임인의 주소와 성명 등을 적고 서명날인한 뒤 5년간 보존해요.

• 확인·설명 사항을 적은 서면

  서명날인해 위임인에게 교부하고, 그 사본을 사건카드에 철하여 5년간 보존해요.

교부와 보존은 둘 다 해야 하는 의무예요. "사건카드에 철해 두면 교부하지 않아도 된다"는 서술이 틀리는 이유예요.

서명날인에는 공인중개사법에 따라 등록한 인장을 써요.

위임을 받으면 대상물의 권리관계, 경제적 가치, 매수인이 부담하게 될 사항을 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시해요. 등기사항증명서가 그 대표적인 근거자료예요.

• 보수 상한

  예규가 정한 보수표의 범위 안에서만 받아요. 보수 외의 명목으로 돈이나 물건을 받는 것은 막혀 있지만, 권리관계 확인이나 대리행위 실행에서 생긴 실비는 예규에 따라 따로 받을 수 있어요(등기기록 열람 비용 같은 통상의 실비는 보수에 포함돼요).

• 설명 시기

  보수표와 보수는 위임계약 전에 위임인에게 설명해요.

• 영수증

  보수를 받으면 예규가 정한 양식의 영수증을 작성해 서명날인한 뒤 위임인에게 교부해요.

• 지급시기

  약정이 있으면 약정대로 하고, 약정이 없으면 매각대금의 지급기한일이에요. 매각허가결정일로 바꿔 놓은 지문을 조심하면 좋아요.

고의나 과실로 위임인에게 재산상 손해를 입히면 배상할 책임이 있어요. 그래서 등록 전에 보증보험·공제 가입이나 공탁으로 보증을 설정해 두어야 해요.

• 법인인 개업공인중개사

  4억원 이상이고, 분사무소를 두면 분사무소마다 2억원 이상을 추가로 설정해요. 분사무소가 1개면 합계 6억원 이상이 돼요.

• 법인이 아닌 개업공인중개사

  2억원 이상이에요.

• 위임인에게 보장금액·보증기관·보장기간을 설명하고 관계증서 사본을 교부하거나 전자문서를 제공해요.

• 공탁금은 폐업·사망·해산한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없어요.

• 이중으로 매수신청대리인 등록신청을 하는 행위

• 자기가 대리인이 된 사건에서 스스로 매수신청을 하는 행위

• 같은 부동산에 이해관계가 다른 2인 이상의 대리인이 되는 행위

• 명의를 빌려주거나 등록증을 대여·양도하는 행위, 다른 개업공인중개사의 명의를 쓰는 행위

• 「형법」의 경매·입찰방해죄에 해당하는 행위

• 사건카드나 확인·설명서에 허위기재하거나 필수 기재사항을 빠뜨리는 행위

※ 보증금액은 대법원규칙이 정하는 값이라 개정될 수 있어요. 위 금액은 2022. 9. 29. 개정(2023. 1. 1. 시행)으로 상향된 현재 기준이고, 그 이후로는 바뀌지 않았어요. 그 전에는 법인 2억원·분사무소마다 1억원 추가·법인이 아닌 개업공인중개사 1억원이었어요 — 2022년까지의 기출에서 옛 숫자가 보이는 이유예요. 2024년 기출의 "분사무소 1개면 6억원 이상"은 현재 기준으로 풀어요.