경매 절차와 권리의 소멸·인수

• 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 압류를 명해요.

• 압류는 채무자의 관리·이용에 영향을 주지 않아요. 압류가 되어도 채무자는 그 부동산을 계속 쓸 수 있어요.

• 압류의 효력은 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 압류등기가 된 때에 생겨요.

• 제3자는 권리를 취득할 때 경매신청이나 압류가 있다는 것을 알았다면 압류에 대항하지 못해요. 알고도 뛰어든 사람까지 보호하면 압류가 뜻을 잃기 때문이에요.

압류는 쓰는 것을 막는 장치가 아니라 처분의 효력을 막는 장치라고 정리해두면 지문이 잘 걸러져요.

• 종기

  집행법원은 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정해요.

• 배당요구할 수 있는 채권자

  집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 그리고 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자예요.

• 배당요구 없이도 배당받는 채권자

  첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 그리고 그 전에 등기되어 매각으로 소멸하는 저당권·전세권 등 우선변제청구권자예요.

가압류채권자가 두 자리에 모두 나오는 것이 헷갈리는 지점이에요. 개시결정등기 전이면 배당요구 없이, 뒤면 배당요구를 해서 배당에 들어가요.

• 1모든 저당권

  순위와 관계없이 매각으로 소멸해요. 후순위 저당권자가 경매를 신청했어도 선순위 저당권까지 함께 사라져요.

• 2지상권·지역권·전세권·등기된 임차권

  저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없으면 소멸해요. 등기가 되어 있는지가 아니라 말소의 기준이 되는 권리보다 앞서는지로 결정돼요.

• 3②에 해당하지 않는 경우

  매수인이 인수해요. 최선순위 지상권이 매수인에게 넘어오는 것이 그 예예요.

• 4최선순위 전세권

  원칙은 인수예요. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸해요.

④는 "배당요구 없이도 우선변제를 받는다"로 바꿔 놓은 지문이 반복돼요. 배당요구를 해야 받고, 받으면 소멸하는 구조예요.

유치권은 소멸 목록에도 인수 목록에도 없고, 매수인이 유치권으로 담보되는 채권을 변제할 책임을 지는 방식으로 남아요.

그래서 매수인은 물건을 넘겨받으려면 갚을 수밖에 없는 처지가 되지만, 그 채무의 채무자는 아니에요. 유치권자가 매수인에게 피담보채권의 변제를 직접 청구할 수는 없어요.

대항할 수 있는지는 경매개시결정 기입등기 전에 유치권이 성립했는지로 봐요. 기준시는 점유를 시작한 때가 아니라 유치권이 성립한 때예요.

• 차순위매수신고

  최고가매수신고인 외의 매수신고인이 매각기일을 마칠 때까지 할 수 있어요. 신고액이 최고가매수신고액에서 보증액을 뺀 금액을 넘는 때에만 가능해요.

• 보증의 반환

  최고가매수신고인도 차순위매수신고인도 되지 못한 매수신고인은 매수의 책임을 벗고 즉시 보증을 돌려 달라고 신청할 수 있어요.

• 공유자 우선매수

  공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자 지분을 우선매수하겠다고 신고할 수 있어요. 법원은 최고가매수신고가 있어도 그 공유자에게 매각을 허가해요.

• 이때 밀려난 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 보아요.

• 소유권 취득

  매수인은 매각대금을 다 낸 때에 권리를 취득해요. 등기한 때가 아니에요.

• 인도명령

  매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청하면 법원이 인도를 명할 수 있어요. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하고 있으면 그렇지 않아요.

• 재매각

  매수인이 대금을 내지 않고 차순위매수신고인도 없으면 법원이 직권으로 재매각을 명해요. 재매각절차에서 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없고 보증도 돌려받지 못해요.

• 이의신청

  이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시결정에 대한 이의를 신청할 수 있어요.

담보권 실행을 위한 경매에도 위 절차가 그대로 준용되니, 강제경매로 익혀 둔 내용을 임의경매에 그대로 옮겨 쓸 수 있어요.