오피스텔 중개보수는 왜 주택과 다른가요?

2026.08.12 검증

오피스텔은 건축법상 업무시설이라 원칙은 "주택 외" 요율을 따라요. 다만 일정 요건을 갖춘 오피스텔만 예외로 낮은 요율을 써요.

• ·원칙 — 오피스텔은 주택이 아니라서 거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내에서 협의하는 "주택 외" 요율을 따라요.
• ·예외 — 두 요건을 모두 갖춘 오피스텔은 별표 2의 요율을 따라요. 전용면적 85제곱미터 이하일 것, 그리고 상·하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖출 것이에요.

이 요건은 "주거용으로 실제 쓰이는지"가 아니라 구조·시설 기준을 채웠는지로 봐요. 실제로 주거용으로 쓰고 있어도 시설 기준을 못 채우면 특례가 적용되지 않아요.

목욕시설은 전용 수세식 화장실 안에 갖춘 경우도 요건을 채운 것으로 봐요.

• 매매·교환1천분의 5(0.5%)
• 임대차 등1천분의 4(0.4%)

주택 요율처럼 거래금액 구간별로 달라지는 구조가 아니에요. 금액이 얼마든 위 두 상한요율 안에서 협의해요. 주택 요율(별표 1)은 5천만원 미만부터 15억원 이상까지 6개 구간으로 나뉘고 소액 구간에는 한도액까지 붙지만, 오피스텔 특례는 그 구조를 쓰지 않아요.

임대차는 보증금만이 아니라 차임까지 넣어 거래금액을 만들어요.

• ·원칙 — 보증금 + (월 차임 × 100)
• ·합산액이 5천만원 미만이면 — 보증금 + (월 차임 × 70)

• ·건축법 — 업무시설이에요. 중개보수가 "주택 외"에서 출발하는 근거가 여기예요.
• ·주택법 — 준주택이에요. 기숙사·다중생활시설·노인복지주택과 함께 주거시설로 이용할 수 있는 건물로 묶여 있어요.

특례 요율은 이 두 지위 사이에서 면적·시설 기준까지 채운 오피스텔에만 적용돼요.

• ·① 전용면적이 85제곱미터 이하인지
• ·② 상·하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌과 전용 수세식 화장실·목욕시설을 갖췄는지
• ·③ 둘 다 충족하면 매매·교환 0.5%, 임대차 등 0.4%
• ·④ 하나라도 못 채우면 주택 외 요율 0.9% 이내

개업공인중개사는 주택 외 중개대상물에 대해 자기가 받으려는 상한요율을 요율·한도액표에 미리 명시해야 하고, 그 요율을 넘겨 받을 수 없어요.

하나의 건축물에서 주택의 면적이 2분의 1 이상이면 주택 요율을, 2분의 1 미만이면 주택 외 요율을 적용해요. 오피스텔 특례와는 별개의 기준이에요.