위키 › 1세대 1주택

1세대 1주택 양도세 비과세 요건은 무엇인가요?

2026.08.12 검증

"1주택이면 비과세"로 단순화하면 놓치는 요건이 있어요. 세대 기준·보유기간·거주기간·금액 기준, 이 네 가지를 함께 봐야 해요.

비과세를 받으려면 네 가지를 채워야 해요

1세대가 국내에 1주택을 소유 — 세대원 전원이 함께 봐요. 부부는 세대를 분리해도 1세대로 합산돼요.
2년 이상 보유 — 취득일부터 양도일까지의 보유기간을 따져요.
2년 이상 거주(일부 경우) — 취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 보유기간과 별도로 거주기간 요건이 붙어요. 조정대상지역이 아니었다면 거주 요건 없이 보유기간만으로도 돼요.
양도가액이 12억원 이하 — 주택과 딸린 토지의 실지거래가액 합계가 12억원을 넘으면 고가주택이라, 넘는 부분에 대해 과세돼요.

아니에요. 12억원을 넘는 부분만 과세돼요. 전체가 비과세이거나 전체가 과세되는 것이 아니라, 12억원 이하 부분은 비과세로 두고 초과 부분만 양도소득세 계산에 들어가는 구조예요.

계산식

과세되는 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억원) ÷ 양도가액

장기보유특별공제액도 같은 비율로 나눠 계산해요.

예를 들면

1세대 1주택 요건을 갖춘 주택을 15억원에 양도했다면,

전체 양도차익 중 (15억원 - 12억원) ÷ 15억원 = 5분의 1에 해당하는 차익만 과세 대상이 돼요.

비과세인지 아닌지를 정하는 것이 아니라, 과세되는 차익의 비율을 정하는 계산이에요.

12억원은 2021년 말 법 개정으로 9억원에서 올라온 값이에요. 그전에 양도한 건을 따질 때는 그 시점 기준을 봐야 해요.

"1세대 1주택"의 세대는 주민등록상 세대가 아니라 생계를 같이하는 가족 단위로 봐요. 그래서 주민등록만 분리하고 실제로는 함께 산다면 여전히 1세대로 합산돼요.

새 집을 먼저 사고 옛 집을 나중에 파는 경우는 일시적으로 2주택이 되는데, 이때는 별도의 비과세 특례(일시적 2주택 비과세)가 적용돼요. 이 문서의 "1세대 1주택" 요건과는 적용 조건이 다른 별개 제도예요.