합의해제와 법정해제의 차이, 해제와 제3자

• 1합의해제

  당사자가 다시 합의해서 계약을 푸는 것이에요.

• 2법정해제

  법이 정한 사유가 생겨 한쪽이 계약을 푸는 것이에요.

• 손해배상

  채무불이행을 전제로 한 것이라 특약이 없으면 청구할 수 없어요.

• 이자

  다른 약정이 없으면 받은 대금에 이자를 붙여 돌려줄 필요가 없어요.

합의로 푸는 것이니 자기 채무를 이행제공하지 않아도 해제할 수 있어요.

• 받은 물건과 그동안 얻은 사용이익까지 돌려줘야 해요.
• 받은 대금에는 이자를 가산해 반환해요.
• 채무불이행으로 해제된 뒤에도 착오를 이유로 취소할 수 있어요.

합의해제가 되면 등기를 지우기 전이라도 소유권이 당연히 되돌아가요.

합의해제로 없어진 계약도 당사자들이 다시 합의하면 새로운 계약으로 되살릴 수 있어요. 이런 재합의도 계약자유의 원칙에 따른 것이라, 당사자 사이에서는 원칙적으로 효력이 있어요.

해제의 소급효는 제3자의 권리를 해치지 못해요. 보호되는 제3자는 그 목적물에 관해 완전한 권리를 갖춘 사람이에요.

• 보호됨

  가압류채권자, 저당권 취득자, 가등기를 마친 사람, 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인

• 보호되지 않음

  매수인의 등기청구권을 압류한 사람 — 채권을 잡은 것이지 목적물에 권리를 얻은 것이 아니에요

매도인의 채권자가 목적물을 가압류했다는 사정만으로는 이행이 불가능해지지 않아, 매수인이 즉시 해제할 수는 없어요.