임대차의 성립과 효력 — 대항력·필요비·묵시적 갱신

• 임대인이 목적물을 임대할 권한이 없어도 임대차계약은 유효하게 성립해요. 소유자가 아니어도 돼요.

• 임차기간을 영구로 정한 약정도 특별한 사정이 없으면 허용돼요.

• 임차인은 반대약정이 없으면 임대인에게 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있어요.

• 건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 사람이 그 지상건물을 등기하면, 임대차를 등기하지 않았더라도 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있어요. "건물을 등기해도 임대차를 등기하지 않으면 제3자에게 효력이 없다"는 서술은 틀려요.

임차인은 특별한 사정이 없으면 자신이 지출한 임차물 보존에 관한 필요비 금액의 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있어요. 나중에 청구하는 것이 아니라 지금 안 내도 된다는 뜻이에요.

임대차가 묵시의 갱신이 된 경우, 전 임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 소멸해요. "원칙적으로 소멸하지 않는다"는 서술은 틀려요.

• 판정축: 제3자는 원래 기간만큼만 보증한 것이라, 당사자끼리 연장한 위험까지 지우지 않아요.

• 토지임차인에게 인정되는 것: 지상물매수청구권, 필요비·유익비 상환청구권, 차임감액청구권

• 인정되지 않는 것: 부속물매수청구권 — 이것은 건물임차인의 권리예요.

• 판정축: 토지에는 지상물, 건물에는 부속물. 이 짝으로 기억하면 갈려요.

임대차 종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는, 임대인이 임대 당시의 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무까지 포함돼요. 물건을 원래 모습으로 돌려놓는 것에 그치지 않아요.