임대차의 성립과 효력 — 대항력·필요비·묵시적 갱신

• 임대인이 목적물을 임대할 권한이 없어도 임대차계약은 유효하게 성립해요. 소유자가 아니어도 돼요.
• 임차기간을 영구로 정한 약정도 특별한 사정이 없으면 허용돼요.

이 성립 원리는 임차인이 목적물을 다시 빌려주는 전대차에도 그대로 이어져요 — 무단전대의 운명은 별도 문서(전대차)에서 다뤄요.

부동산임대차는 등기한 때부터 제3자 — 등기 뒤에 그 부동산을 사거나, 담보로 잡거나, 경매로 낙찰받은 사람 — 에게 효력이 생겨요. 등기해 두면 주인이 바뀌어도 새 주인에게 임차권을 주장할 수 있어요.

• 임차인은 반대약정이 없으면 임대인에게 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있어요.
• 임대차가 끝났는데 보증금을 못 받은 채 이사 나갈 때 쓰는 임차권등기명령은 주택·상가 특별법의 별도 제도예요. 민법의 임대차등기와 구별해서 기억해요.

건물 소유를 목적으로 토지를 임차한 사람이 그 지상건물을 등기하면, 임대차를 등기하지 않았더라도 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있어요.

"건물을 등기해도 임대차를 등기하지 않으면 제3자에게 효력이 없다"는 서술은 틀려요.

임차인은 특별한 사정이 없으면 자신이 지출한 임차물 보존에 관한 필요비 금액의 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있어요. 예를 들어 보일러가 고장 나 임차인이 수리비를 냈다면, 나중에 청구할 것 없이 그 금액만큼 이번 차임에서 빼고 지급해도 돼요.

• 단 건물을 유지·보존하는 데 필요한 수리비(필요비)여야 해요. 목적물의 가치를 올리는 데 쓴 돈(유익비)은 바로 빼는 게 아니라 임대차가 끝날 때 상환을 청구해요.

기간이 끝난 뒤에도 임차인이 계속 쓰는데 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 달지 않으면, 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봐요(묵시의 갱신). 이때 전 임대차를 위해 제3자가 제공한 담보는 기간 만료로 소멸해요.

여기서 제3자의 담보란, 임차인의 신용이 부족할 때 임차인 쪽 사람이 임대인에게 잡혀 주는 거예요 — 예를 들어 임차인의 부모가 "자녀가 월세를 못 내면 대신 갚겠다"고 서 주는 보증이요.

계약이 묵시적으로 갱신돼도, 그 부모가 갱신된 연장 기간의 연체까지 책임지지는 않아요. "제3자의 담보는 원칙적으로 소멸하지 않는다"는 서술은 틀려요.

제3자는 원래 약정한 기간의 위험까지만 떠안은 것이라, 임대인과 임차인끼리 계약을 이어가면서 제3자의 부담까지 늘릴 수는 없기 때문이에요.

임대차 종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는, 임대인이 임대 당시의 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무까지 포함돼요. 물건을 원래 모습으로 돌려놓는 것에 그치지 않아요.