재산세 과세대상의 구분과 납세의무자(사실상 소유자)

• 재산세에서 "토지"·"건축물"이라고 할 때는 주택을 제외해요 — 주택의 부속토지도 "토지"가 아니라 "주택"에 포함되고, 주택은 건물과 부속토지를 합쳐 하나로 과세해요

• 종합합산·별도합산·분리과세 세 갈래로 나누는 것은 토지에만 해당해요. 건축물은 이렇게 나누지 않고 별도의 세율 체계(비례세율 원칙)를 써요

• 재산세는 원칙적으로 사실상의 현황에 따라 과세하지만, 공부상 등재현황과 사실상 현황이 다른 경우에도 공부상 등재현황에 따라 부과하는 예외가 인정되는 경우가 있어요

• 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외 용도로 함께 쓰이면, 주거용으로 쓰이는 부분만 주택으로 봐요. 건물의 부속토지도 주거·주거 외 용도의 면적 비율로 나눠 주택 부속토지와 건축물 부속토지로 구분해요

• 1구(構)의 건물은 쪼개지 않아요. 주거용으로 쓰이는 면적이 전체의 100분의 50 이상이면 그 건물 전체를 주택으로 봐요

• 주택 부속토지의 경계가 명백하지 않으면 그 주택 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 부속토지로 봐요

재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 원칙적인 납세의무자예요. 다만 다음 경우에는 예외가 있어요.

• 공유재산

  그 지분권자가 지분에 해당하는 부분에 대해 납세의무를 져요

• 주택의 건물과 부속토지 소유자가 다른 경우

  시가표준액 비율로 안분한 부분에 대해 각 소유자가 납세의무를 져요

• 공부상 소유자가 매매 등으로 소유권이 변동됐는데 신고하지 않아 사실상 소유자를 알 수 없으면 → 공부상 소유자가 납세의무자예요

• 상속등기가 안 됐고 사실상 소유자 신고도 없는 상속재산 → 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자가 납세의무자예요

• 공부상 개인 명의로 등재된 사실상의 종중재산을 종중소유로 신고하지 않은 경우 → 공부상 소유자(그 개인)가 납세의무자예요. 종중이 아니에요

• 국가·지방자치단체와 연부매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우 → 그 매수계약자가 납세의무자예요

• 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산 → 제1항에도 불구하고 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 보고 납세의무를 져요(수탁자가 아니에요)

• 환지 방식 도시개발사업·재개발사업의 환지계획에서 체비지·보류지로 정한 경우 → 사업시행자가 납세의무자예요

• 파산선고 이후 파산종결의 결정까지 파산재단에 속하는 재산 → 공부상 소유자가 납세의무자로 남아요

• 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 않아 사실상 소유자를 확인할 수 없는 경우 → 그 사용자가 납세의무자예요

★

"신고 안 해서 소유자를 모르는 경우"(공부상 소유자)와 "애초에 귀속 자체가 불분명한 경우"(사용자)는 서로 다른 규정이에요.

둘 다 "소유자를 모른다"는 상황이지만 결과가 갈려요 — 신고 누락이면 공부를 믿고, 원래부터 불분명하면 실제 쓰는 사람에게 물어요.