지구단위계획구역과 지구단위계획

지구단위계획은 해당 용도지역의 특성을 고려해 수립해요. 지구단위계획구역과 지구단위계획은 모두 도시·군관리계획으로 결정해요.

시장·군수가 입안한 지구단위계획구역의 지정·변경에 관한 도시·군관리계획은 시장·군수가 직접 결정해요. 도지사에게 신청해 결정받는 구조가 아니에요.

도시지역 안에서 복합적인 토지 이용을 증진시킬 필요가 있는 지역으로 지정할 수 있는 곳은 네 가지예요.

• 일반주거지역

• 준주거지역

• 준공업지역

• 상업지역

공업지역 중에서는 '준'이 붙은 준공업지역만 이 유형의 대상이에요. 일반공업지역은 해당하지 않아요.

이 밖에도 정비구역·택지개발지구·준산업단지·관광단지 등 다른 법률에 따라 지정된 구역의 전부 또는 일부에 구역을 지정할 수 있어요. 택지개발지구처럼 사업이 끝난 지역은 사업 완료 후 10년이 지나면 지정 의무가 생겨요.

도시지역 외의 지역을 구역으로 지정하려면 지정하려는 구역 면적의 100분의 50 이상이 계획관리지역이어야 해요. 「3분의 2 이상」으로 바꿔 쓴 지문이 나온 적이 있어요.

개발진흥지구도 대상에 들어가는데, 산업·유통개발진흥지구는 계획관리지역·생산관리지역·농림지역에 위치할 것을 요건으로 해요. 농림지역에 있는 산업·유통개발진흥지구는 제외 대상이 아니라 대상이에요.

지구단위계획이 수립된 구역에서는 건축물의 건축·용도변경, 공작물의 설치를 그 지구단위계획에 맞게 해야 해요. 다만 공사기간 중 이용하는 공사용 가설건축물은 시행령이 적용 대상에서 빼 두었어요.

시행령이 빼 둔 가설건축물은 셋이에요. 존치기간이 조례로 정한 기간(최대 3년) 이내인 것, 재해복구용, 그리고 공사용이에요. 기출에 나온 것은 공사용 쪽이에요.

지구단위계획을 변경할 때, 시행령이 정한 비율 안에 들면 경미한 변경으로 보아 심의를 생략할 수 있어요.

• 획지 면적

  30퍼센트 이내의 변경

• 건축물 높이(층수 변경이 수반되는 경우) — 20퍼센트 이내의 변경

• 지구단위계획구역 면적

  10퍼센트 이내의 변경(용도지역 변경을 포함하는 경우에는 5퍼센트 이내)

• 건축물의 배치·형태의 변경

「건축법」 등 다른 법령의 건폐율 완화 내용을 반영하기 위한 변경은 성격이 달라요. 경미한 변경으로 열거돼 있으면서도 단서가 붙어 건축위원회와 도시계획위원회의 공동위원회 심의만은 거치도록 정해져 있어요.

이 항목을 「경미한 변경 목록에 없다」고 읽으면 통상 절차를 전부 밟는 것으로 오해하게 돼요. 목록에는 있고, 단서로 심의 하나만 남겨 둔 것이에요.

구역 지정 고시일부터 3년 이내에 지구단위계획이 결정·고시되지 않으면 구역 지정이 실효되고, 주민이 제안한 지구단위계획은 결정 고시일부터 5년 이내에 사업·공사에 착수하지 않으면 실효돼요. 자세한 구조는 「도시·군관리계획 결정의 절차·효력과 실효」에서 다뤄요.