주등기와 부기등기의 구분

등기관은 다음 등기를 할 때 부기로 해야 해요.

• 등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기

• 소유권 외의 권리의 이전등기

• 소유권 외의 권리를 목적으로 하는 권리에 관한 등기

• 소유권 외의 권리에 대한 처분제한 등기

• 권리의 변경이나 경정의 등기 — 다만 이것만은 조건이 붙어요(바로 아래 절 참고)

• 환매특약등기

• 권리소멸약정등기

• 공유물 분할금지의 약정등기

• 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 등기

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"소유권"이전등기는 주등기, "소유권 외의 권리"이전등기는 부기등기예요.

지상권·전세권·저당권 같은 소유권 외의 권리가 이전될 때는 부기로 하지만, 소유권 자체가 이전될 때는 새 순위를 여는 주등기로 해요.

• 부동산멸실등기, 토지분필등기, 부동산의 표시변경등기 등 표제부에 하는 등기는 주등기로 해요

• 등기의 전부가 말소된 경우 그 전부를 회복하는 등기도 독립한 주등기로 해요 — "일부"만 되살리는 회복등기와는 방식이 달라요

위 목록에서 권리의 변경이나 경정의 등기는 무조건 부기로 하는 게 아니에요. 그 등기로 등기상 이해관계 있는 제3자의 권리가 침해되는 경우에는, 그 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보가 제공되지 않으면 부기등기로 할 수 없어요.

그러면 그 변경·경정등기는 부기가 아니라 주등기로 해요. 여기서 "등기상 이해관계 있는 제3자"는 그 변경·경정을 허용하면 손해를 입을 위험이 있는 등기명의인을 뜻하고, 위험 여부는 등기의 형식으로 판단해요.

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부기 목록에 들어 있어도 "승낙 없으면 부기 불가"인 항목이 하나 있어요.

권리의 변경·경정등기만 그렇고, 나머지 항목은 조건 없이 부기로 해요.