주택임대차 중개 시 확인 — 적용 범위와 경매가 걸린 국면

대항력·우선변제권의 요건과 임차권등기명령의 신청 시기는 별도 문서가 다루고, 여기서는 그 권리들이 경매 국면에서 어떻게 작동하는지를 정리해요.

• 주거용 건물

  전부든 일부든 임대차에 적용돼요. 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용돼요.

• 판단 기준

  주거용인지는 공부상의 표시만이 아니라 실제 용도를 함께 보아 판단한다는 것이 판례예요.

• 미등기 전세

  주택의 등기를 하지 않은 전세계약에도 이 법을 준용해요. 이 경우 전세금을 임대차의 보증금으로 봐요.

임차권은 임차주택에 대해 경매가 행해지면 경락에 따라 소멸해요. 다만 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않아요.

여기서 결론을 정하는 것은 대항력을 언제 갖췄는가예요. 선순위 저당권이 먼저 있으면 그 저당권이 매각으로 소멸하면서 뒤에 붙은 임차권도 함께 소멸해요.

대항력이 아예 없는 임차권은 매수인에게 주장할 수 없어 마찬가지로 소멸해요.

소액임차인의 최우선변제권은 보증금 일부를 먼저 배당받는 권리일 뿐이고, 임차권 자체를 살려 주는 권리가 아니에요. 선순위 저당권이 실행되면 소액임차인이더라도 임차권은 매각으로 소멸해요.

배당으로 보호받는 것과 계속 살 수 있는 것은 다른 층이라, 중개할 때는 등기부의 선후를 먼저 확인하고 설명해야 해요.

• 시점

  임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춰야 해요. 요건 없이 주어지는 보호가 아니에요.

• 배당요구

  소액임차인의 소액보증금반환채권도 배당요구가 필요한 배당요구채권이라는 것이 판례예요. 배당요구를 하지 않으면 배당에서 빠져요.

• 한도

  먼저 받는 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못해요.

"우선변제권이 세다"와 "배당요구는 따로 해야 한다"를 나눠 기억하면 이 유형이 흔들리지 않아요.

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제권에 따른 보증금을 받을 수 없어요. 배당은 '집을 비워 주고 받는다'는 순서예요.

반면 보증금반환청구소송의 확정판결로 경매를 신청할 때는 반대의무의 이행이나 그 제공이 집행개시 요건이 아니에요. 경매를 거는 단계와 배당을 받는 단계가 서로 다르게 정해져 있어요.

• 등기 뒤에 들어온 임차인

  임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 최우선변제를 받을 권리가 없어요.

• 등기를 마친 임차인

  그 뒤에 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않아요.

• 말소와 반환의 순서

  임대인의 보증금반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다는 것이 판례예요.

등기부에 임차권등기가 보이면 그 집은 새 임차인에게 최우선변제가 닫혀 있다는 뜻이라, 중개 단계에서 반드시 짚어야 할 자리예요.

• 동거 가족의 주민등록

  임차인 본인이 아니라 함께 사는 자녀의 주민등록만으로도 대항요건을 갖춘 것으로 본 판례가 있어요.

• 민법상 임대차등기

  부동산임대차 등기를 마쳤다면 인도와 주민등록이 없더라도 그 등기만으로 대항력이 생겨요.