상가임대차 중개 시 확인 — 요건과 창구, 그리고 기간

건물을 인도받고 부가가치세법 등에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생겨요. 주택의 주민등록 자리에 사업자등록이 들어와 있는 구조예요.

임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봐요. 이 부분은 주택과 같아요.

우선변제권을 얻으려면 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받아야 해요. 확정일자를 받는 창구가 세무서라는 점이 주택과 갈리는 자리예요.

임대차에 이해관계가 있는 사람은 세무서장에게 확정일자 부여일·차임·보증금 등의 정보 제공을 요청할 수 있어요. 아직 계약을 체결하지 않은 사람도 임대인의 동의를 받으면 같은 정보를 요청할 수 있어요.

임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제권에 따른 보증금을 받을 수 없어요. 보증금을 먼저 받고 나중에 비워 주는 순서가 아니에요.

다만 보증금반환청구소송의 확정판결로 경매를 신청할 때는 반대의무의 이행이나 그 제공이 집행개시 요건이 아니에요. 경매를 거는 단계와 배당을 받는 단계가 다르게 정해져 있어요.

• 행사기간

  임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 요구해요.

• 전체 한도

  최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있어요.

• 전차인의 대위

  임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 갱신요구권을 행사할 수 있어요.

주택은 2년에 2년을 더해 4년, 상가는 10년이라는 대비를 짝으로 붙여 두면 헷갈리지 않아요.

• 갱신 거절 사유

  임차인이 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있으면 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있어요.

• 계약 해지

  차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있어요.

주택은 2기, 상가는 3기예요. 이 숫자를 서로 바꿔 놓는 지문이 자주 나와요.

거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우도 갱신 거절 사유에 들어가 있어요.

기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봐요. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있어요.

임대차가 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는

임대차 관계가 존속하는 것으로 봐요.

차임이나 보증금의 증액 청구는

임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못해요.

경제사정의 변동을 이유로 들더라도 이 제한은 그대로예요.

증액의 폭도 대통령령이 정한 비율을 넘지 못해요. 다만 감염병에 따른 경제사정 변동으로 차임이 감액된 뒤 다시 증액을 청구하는 경우에는, 감액 전 금액에 이를 때까지 이 제한을 적용하지 않아요.

집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받아 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있어요. 이 해지는 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생겨요.

통고를 받은 날 바로 효력이 생긴다고 적은 지문은 이 3개월을 지운 것이에요.