주택의 종류와 도시형 생활주택·토지임대부 분양주택

• 국민주택

  국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사가 짓거나, 국가·지방자치단체 재정이나 주택도시기금에서 자금을 지원받아 짓는 주택 중 국민주택규모 이하인 것이에요.

• 민영주택

  국민주택을 제외한 주택 전부예요. 규모로 나누는 것이 아니라 국민주택인지 아닌지로만 나뉘어요.

• 국민주택규모

  주거전용면적이 1호·1세대당 85m² 이하예요. 수도권을 뺀 도시지역 아닌 읍·면 지역은 100m² 이하로 넓어져요.

세 이름이 서로 바뀐 채 출제되는 자리예요. 무엇을 위한 시설인지로 갈라두면 흔들리지 않아요.

• 1부대시설

  주택에 딸린 시설이에요. 주차장·관리사무소·담장·주택단지 안의 도로와 「건축법」의 건축설비가 여기에 들어가요.

• 2복리시설

  주택단지 입주자 등의 생활복리를 위한 공동시설이에요. 어린이놀이터·근린생활시설·유치원·주민운동시설·경로당이 대표예요.

• 3기간시설

  도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신시설·지역난방시설을 가리켜요.

건축설비와 자전거보관소는 복리시설 자리에 옮겨 적힌 채 나오는 경우가 많아요. 둘 다 부대시설이에요.

간선시설은 기간시설과 이름만 비슷해요. 주택단지 안의 기간시설을 단지 밖의 같은 종류 기간시설에 연결하는 시설이에요.

사업계획승인을 받아 쓰는 일단의 토지가 하나의 주택단지예요. 아래 시설로 분리되면 각각 별개의 주택단지로 봐요.

• 철도·고속도로·자동차전용도로

• 폭 20미터 이상인 일반도로

• 폭 8미터 이상인 도시계획예정도로

두 숫자를 서로 바꿔 놓은 지문이 나오니 "일반도로 20 / 도시계획예정도로 8"로 붙여 외워두면 좋아요.

도시형 생활주택은 300세대 미만의 국민주택규모 주택으로서 도시지역에 짓는 것이에요. 300세대를 채우는 순간 도시형 생활주택이 아니에요.

• 1아파트형 주택

  세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하고, 지하층에는 세대를 두지 않는 아파트예요.

• 2단지형 연립주택

  연립주택이고, 건축위원회 심의를 받으면 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 지을 수 있어요.

• 3단지형 다세대주택

  다세대주택이고, 층수 완화는 ②와 같아요.

하나의 건축물에 단지형 연립주택·단지형 다세대주택과 아파트형 주택을 함께 건축할 수 없어요. 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 짓는 것도 원칙적으로 막혀 있고, 주거전용면적 85m²를 넘는 주택 1세대를 함께 짓는 경우 등만 예외예요.

토지 소유권은 사업시행자가 갖고 건물만 분양받는 구조예요. 이 구조 하나에서 아래 결론이 줄줄이 따라 나와요.

• 소유 관계

  전유부분의 구분소유권은 분양받은 사람이 가져요. 공용부분·부속건물·복리시설은 분양받은 자들끼리 공유하고, 사업시행자와 나눠 갖는 것이 아니에요.

• 분양가격

  택지비가 빠지고 건축비만으로 구성돼요.

• 임대차기간

  40년 이내예요. 소유자의 75퍼센트 이상이 계약갱신을 청구하면 40년 범위에서 갱신할 수 있어요.

• 임대료

  월별 임대료가 원칙이에요. 합의하면 선납하거나 보증금으로 전환할 수 있고, 그때 적용하는 이자율은 은행의 3년 만기 정기예금 평균이자율 이상이어야 해요.

• 입주와 거주의무

  최초 입주가능일에 입주해야 하고, 거주의무기간은 5년 이내의 범위에서 정해져요.

• 매입 신청 상대

  전매제한기간이 지나기 전에 넘기려면 한국토지주택공사에 매입을 신청해요. 시·도지사가 아니에요.

※ 도시형 생활주택은 이름과 요건이 따로 움직였어요. 이름은 원룸형 주택 → 소형 주택(2022. 2. 11. 시행) → 아파트형 주택(2025. 1. 21. 시행) 순으로 두 차례 바뀌었어요. 요건은 면적 구간별 공간 구성이 2024. 3. 19. 시행 개정에서, 주거전용면적 상한(60m² 이하)이 2025. 1. 21. 시행 개정에서 각각 빠져 지금은 욕실·부엌 설치와 지하층 세대 금지만 남았어요. 2022년 기출에 나온 공간 구성 요건은 출제 당시에는 조문에 있었고, 그때 제외 대상은 욕실과 보일러실이었어요. 2022년·2024년 기출의 '소형 주택'도 출제 당시의 이름이라 지금 법령에서는 그 항목이 나오지 않아요.