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부동산을 남의 이름으로 사 두면 어떻게 되나요? (명의신탁)

2026.08.12 검증

명의신탁은 원칙적으로 무효이고, 명의신탁자에게 과징금까지 부과돼요. 다만 어느 유형인지에 따라 소유권이 누구에게 남는지가 달라져요.

세 가지 유형

양자간 명의신탁 — 신탁자가 원래 소유자였고 수탁자 이름만 빌린 경우예요. 등기가 무효라 소유권은 신탁자에게 그대로 남아요.
3자간 등기명의신탁 — 신탁자가 매도인에게서 사서 수탁자 이름으로 등기한 경우예요. 등기가 무효라 소유권은 매도인에게 남고, 신탁자는 매도인에게 등기를 청구할 수 있어요.
계약명의신탁 — 수탁자가 매도인과 직접 계약을 맺은 경우예요. 매도인이 그 사실을 몰랐다면 수탁자가 소유권을 유효하게 얻어요.

예를 들면

계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 사실을 몰랐다면 수탁자가 소유자가 돼요.

신탁자는 수탁자에게 부동산을 돌려달라고 할 수 없고, 낸 돈만 부당이득으로 돌려받을 수 있어요.

매도인이 처음부터 명의신탁 사실을 알았다면 계약 자체가 무효라 소유권이 매도인에게 남아요.

부동산평가액에 따른 부과율과 위반한 기간에 따른 부과율을 합해서 매겨요.

계산식

과징금 = 부동산평가액 × (평가액 기준 부과율 + 위반기간 기준 부과율)

평가액 기준 — 5억원 이하 5%, 5억원 초과 30억원 이하 10%, 30억원 초과 15%

위반기간 기준 — 1년 이하 5%, 1년 초과 2년 이하 10%, 2년 초과 15%

두 부과율을 합해도 부동산 가액의 30%를 넘지 않아요. 조세를 포탈하거나 법령상 제한을 회피할 목적이 아니었다면 절반까지 감경될 수 있어요.

셋 다 조세 포탈·강제집행 면탈·법령상 제한 회피를 목적으로 하지 않은 경우에만 특례를 받아요. 목적 하나라도 걸리면 원칙으로 돌아가 무효가 되고 과징금도 부과돼요.

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