부동산공시법령 및 부동산세법 › 부동산세법 › 양도차익과 과세표준의 계산
실지거래가액에 의한 양도차익의 계산
양도차익은 원칙적으로 실지거래가액(양도 당시·취득 당시 실제 주고받은 금액)을 기준으로 계산해요.
양도가액에서 필요경비를 빼는 구조인데, "필요경비"에 뭐가 들어가는지를 정확히 아는 게 핵심이에요.
양도차익의 계산 구조
양도차익 = 양도가액 − 필요경비
필요경비 = 취득가액 + 자본적지출액 + 양도비
취득가액에 포함되는 것과 안 되는 것
취득가액에는 실제 취득에 든 대금뿐 아니라, 취득 관련 소송비용·화해비용처럼 그 자산의 취득을 위해 지출한 비용을 포함해요
감가상각비를 필요경비로 이미 공제받은 경우, 그 감가상각비 상당액은 취득가액에서 차감해요 — 이미 공제받은 만큼 취득가액을 그대로 두면 이중으로 비용을 인정하는 셈이라서예요
자본적지출액과 양도비
자본적지출액은 자산의 가치를 실질적으로 증가시키는 지출이에요(용도변경·개량·이용편의를 위한 지출 등). 원상회복을 위한 수선비 같은 수익적지출은 자본적지출액에 포함되지 않아요
양도비는 양도 시 지출한 계약서 작성비용·공증비용·인지대·중개보수 등을 말해요
부당행위계산부인 — 특수관계인 간 저가양도
특수관계인에게 자산을 시가보다 낮은 가액으로 양도해서 조세부담을 부당하게 감소시켰다고 인정되면, 시가를 기준으로 양도차익을 다시 계산해요(부당행위계산부인)
★ 시가와 거래가액의 차이가 3억원 이상이거나, 시가의 100분의 5 이상인 경우에 이 규정을 적용해요 — 둘 중 하나만 충족해도 대상이 돼요, 두 요건을 모두 충족해야 하는 게 아니에요
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