허가받은 토지의 이용 의무와 이행강제금

의무기간은 허가받은 이용목적에 따라 달라져요. 5년의 범위에서 시행령이 목적별로 나눠 정하고 있어요.

• 자기의 거주용 주택용지·복지시설·농업 경영 등

  토지 취득일부터 2년

• 수용사업, 지정목적에 적합한 사업, 인접 지역 사업자의 사업 이용 등

  토지 취득일부터 4년. 분양 목적으로 허가받은 토지는 개발에 착수한 뒤 4년 이내에 분양을 완료하면 그때 4년이 지난 것으로 봐요.

• 대체토지 취득

  토지 취득일부터 2년

• 현상보존 목적

  토지 취득일부터 5년

• 그 밖의 경우

  토지 취득일부터 5년

※ 조정대상지역에 있는 임대 중인 주택용지에 대해서는 거주용 주택용지의 의무기간 기산을 달리 정한 한시 특례가 시행령에 따로 들어와 있어요. 적용 기간과 요건이 촘촘히 정해져 있어 실제 거래에서는 신청 시점의 시행령을 확인해보면 좋아요.

취득해 실제로 이용하는 사람이 그 건축물의 일부를 임대하는 경우는 예외로 열거돼 있어요. 어떤 건축물인지가 갈림길이에요.

• 단독주택

  다만 다중주택과 공관은 빠져요.

• 공동주택

  다만 기숙사는 빠져요.

• 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설

• 공장

  취득해 실제로 이용하는 사람이 그 공장의 일부를 임대하는 경우예요.

주택 계열에서 다중주택·공관·기숙사 셋이 빠진다고 묶어 두면 이 유형이 빨리 풀려요.

• 토지를 취득한 뒤 행위제한이 생겨 당초 목적대로 쓸 수 없게 된 경우

• 허가·인가 신청을 했는데 국가나 지방자치단체가 일정 기간 제한하고 있어 그 기간 안에 있는 경우

• 허가기준에 맞게 이용목적을 바꾸면서 허가관청의 승인을 받은 경우

• 해외이주, 병역 복무, 자연재해, 공익사업 시행 등 본인에게 책임 없는 사유로 이용이 불가능한 경우

허가받은 목적대로 쓰지 않는다고 곧바로 돈을 물리지는 않아요. 이행명령을 먼저 내리고, 그 기간 안에도 이행하지 않을 때 이행강제금이 붙어요.

• 이행명령은 문서로 하고, 이행기간은 3개월 이내로 정해요.

• 이행강제금을 부과하기 전에 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로 계고해요.

토지 취득가액에 이용하지 않은 방식별 비율을 곱해 매겨요. 방치가 가장 무겁게 잡혀 있어요.

• 당초 목적대로 이용하지 않고 방치

  취득가액의 100분의 10

• 직접 이용하지 않고 임대

  취득가액의 100분의 7

• 승인 없이 이용목적을 변경해 이용

  취득가액의 100분의 5

• 그 밖의 경우

  취득가액의 100분의 7

취득가액은 실제 거래가격으로 하고, 확인되지 않으면 취득 당시 가장 최근의 개별공시지가를 기준으로 산정해요.

• 반복 부과

  최초의 이행명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 한 번씩 이행될 때까지 반복해 부과할 수 있어요.

• 의무기간 경과

  이용 의무기간이 지난 뒤에는 부과할 수 없어요.

• 이행한 경우

  새로운 부과는 즉시 중지하되, 이행 전에 이미 부과된 것은 징수해요.

이행강제금은 벌이 아니라 의무를 지키게 하려는 압박 수단이에요. 그래서 의무가 끝나면 부과할 근거도 함께 사라져요.

부과처분에 불복하면 시장·군수·구청장에게 이의를 제기할 수 있어요. 기한은 부과처분을 고지받은 날부터 30일 이내예요.

허가·불허가 처분에 대한 이의신청이 1개월인 것과 기간이 달라요. 두 이의를 짝지어 두면 숫자를 바꿔 던지는 지문에 걸리지 않아요.

• 이행명령과 이행강제금

• 이용목적대로 쓰지 않는 토지를 선매 대상으로 삼아 협의 매수하게 하는 것

• 부정한 방법으로 허가를 받았거나 이용 의무를 지키지 않은 경우의 허가 취소

여기에 과태료는 들어 있지 않아요. 금전 제재가 보이면 과태료인지 이행강제금인지부터 갈라 보는 편이 좋아요.

토지의 소유권자·지상권자에게 발생하거나 부과된 권리·의무는 소유권이나 그 밖의 권리가 넘어가는 것과 동시에 승계인에게 이전돼요. 그래서 허가받은 토지를 넘겨받으면 이용 의무도 함께 따라와요.