토지거래계약 허가의 대상·절차와 매수청구

• 허가구역 안 토지의 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약이에요. 예약도 포함해요.
• 대가를 받고 하는 경우만이에요. 증여나 사용대차처럼 대가가 오가지 않으면 빠져요.
• 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 허가를 받아야 해요.
• 허가 신청은 계약 당사자가 공동으로 해요.

도시지역 안은 세부 용도지역별로 기준면적이 따로 있고, 주거지역이 가장 좁아요. 도시지역 밖은 하나의 기준을 두되 농지와 임야만 따로 정해요.

• 지정권자의 조정 권한

  거래실태를 고려해 기준면적의 10퍼센트 이상 300퍼센트 이하 범위에서 따로 공고할 수 있어요. 그 구역에서는 공고된 면적이 기준이 돼요.

• 일단의 토지

  계약을 체결한 날부터 1년 이내에 그 일단의 토지 일부를 또 거래하면 전체를 한 거래로 봐요.

• 지정 후 분할

  지정 당시 기준을 넘던 토지가 분할로 기준 이하가 되면, 분할 후 최초의 계약은 기준을 넘는 거래로 봐요. 공유지분으로 거래되는 경우도 같아요.

※ 기준면적은 시행령이 정하고 개정될 수 있어요. 현행은 도시지역 안에서 주거지역 60m², 상업지역 150m², 공업지역 150m², 녹지지역 200m², 용도지역 지정이 없는 구역 60m²이고, 도시지역 밖은 250m²(농지 500m², 임야 1천m²)예요. 2022. 2. 28. 시행령 개정 전에는 주거지역 180m², 상업지역 200m², 공업지역 660m², 녹지지역 100m², 용도지역 지정이 없는 구역 90m²였고, 도시지역 밖의 값은 지금과 같았어요.

허가신청서에는 계약내용과 함께 그 토지의 이용계획과 취득자금 조달계획을 적어요.

• 허가관청은 신청서를 받은 날부터 15일 이내에 허가·변경허가 또는 불허가 처분을 해요.
• 선매협의 절차가 진행 중이면 그 기간 안에 그 사실을 신청인에게 알려요.
• 기간 안에 아무 통지도 없으면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 허가가 있는 것으로 봐요.

• 1이의신청

  허가·불허가 처분에 이의가 있으면 처분을 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수·구청장에게 신청해요. 시·군·구도시계획위원회의 심의를 거쳐 결과를 알려줘요.

• 2선매

  공익사업용 토지이거나 허가받은 목적대로 이용하지 않는 토지에 허가신청이 있으면, 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 등을 선매자로 지정해 협의 매수하게 할 수 있어요. 매수 가격은 감정가격 기준이고, 허가신청서에 적힌 가격이 더 낮으면 그 가격으로 할 수 있어요.

• 3매수청구

  불허가처분 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수·구청장에게 그 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있어요. 매수 가격은 공시지가 기준이고, 허가신청서에 적힌 가격이 더 낮으면 그 가격으로 매수할 수 있어요.

선매는 허가신청 단계에서 국가 쪽이 먼저 사가는 장치이고, 매수청구는 불허가를 받은 뒤 소유자가 사가라고 요구하는 장치예요. 방향이 서로 반대예요.

• 선매자 지정 — 허가신청이 있는 날부터 1개월 이내에 지정해 토지 소유자에게 알려요.
• 선매 협의 — 선매자가 지정 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 협의를 끝내야 해요.

협의가 이루어지지 않으면 허가관청이 지체 없이 허가 또는 불허가 여부를 결정해 통보해요.

• 공익사업을 위한 토지의 수용과 「민사집행법」에 따른 경매
• 국세·지방세의 체납처분이나 강제집행을 하는 경우
• 공익사업으로 취득했던 토지를 환매하는 경우
• 외국인등이 이 법에 따라 토지취득의 허가를 받은 경우
• 한국농어촌공사가 농지의 매매·교환·분할을 하는 경우

당사자 한쪽이나 양쪽이 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 등인 경우는 조금 달라요. 그 기관의 장이 허가관청과 협의하고 그 협의가 성립하면 허가를 받은 것으로 봐요.

• 농지

  토지거래계약 허가를 받으면 농지취득자격증명을 받은 것으로 봐요. 농지전용허가까지 받은 것으로 보지는 않아요.

• 검인

  허가증을 발급받으면 「부동산등기 특별조치법」에 따른 검인을 받은 것으로 봐요.

• 거래신고

  토지거래허가를 받은 토지라도 매매계약이면 부동산 거래신고는 따로 해야 해요.

허가를 받지 않고 맺은 토지거래계약은 효력이 발생하지 않아요. 허가가 날 때까지 효력이 없는 상태라, 아직 이행할 채무도 생기지 않았어요.

• 그래서 허가 전에는 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없어요.
• 계약이 확정적으로 무효가 된 뒤에는 그 무효에 일부 귀책사유가 있는 당사자도 무효를 주장할 수 있어요.

효력이 확정되기 전 이 상태를 민법에서는 유동적 무효라고 불러요. 민법 쪽 문서가 그 법리를 따로 다루고, 이 문서는 허가 절차와 그 효과를 맡아요.