1세대 1주택 비과세와 일시적 2주택·합가·혼인 특례

• 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고, 그 주택을 2년 이상 보유해야 비과세예요(취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 거주기간 요건이 추가로 붙는 경우가 있어요)

• 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은, 12억원을 초과하는 부분에 상당하는 양도차익만큼은 과세돼요 — 12억원 이하 부분과 초과 부분으로 나눠 계산해요

• 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 1세대 1주택으로 봐서 비과세를 적용해요

• 파는 순서가 중요해요 — 종전주택을 먼저 양도해야 하고, 신규주택을 먼저 팔면 이 특례가 적용되지 않아요

• 1주택을 보유한 1세대가 별도 세대인 피상속인으로부터 주택을 상속받아 2주택이 된 경우, 일반주택(상속개시 당시 보유하던 주택)을 먼저 양도하면 1세대 1주택 비과세를 적용해요

• 상속주택을 먼저 팔면 이 특례를 못 받아요 — 상속주택은 나중에 팔아야 순서가 맞는 구조예요

• 1주택씩 보유한 사람이 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세를 적용해요

• 1주택씩 보유한 사람끼리 혼인해 2주택이 된 경우도 마찬가지로, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세를 적용해요

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동거봉양 합가와 혼인 합가는 기간 요건이 똑같이 10년이에요.

두 특례를 서로 다른 기간으로 헷갈리기 쉬운데, 세대를 합친 사유가 봉양이든 혼인이든 "10년 이내 먼저 파는 주택"이라는 구조는 같아요. 어느 쪽이든 먼저 양도하는 주택에만 비과세가 적용되고, 나중에 남은 주택을 팔 때는 그 시점의 보유 주택 수를 기준으로 다시 판단해요.