손해배상책임과 보증의 설정

• ① 중개행위를 하면서 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 입힌 경우예요.

• ② 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위 장소로 제공해 거래당사자에게 재산상의 손해가 생긴 경우예요.

②는 직접 중개하지 않았는데도 책임을 지는 자리라 자주 나와요. 사무소를 빌려준 것만으로도 배상책임이 붙어요.

공인중개사법이 정한 보장은 재산상의 손해를 대상으로 해요. 정신적 손해 같은 비재산적 손해는 이 규정으로 배상하는 영역이 아니에요.

고의로 손해를 입혔더라도 달라지지 않아요. 비재산적 손해는 민법상 불법행위 책임으로 따로 다투게 돼요.

보장조치를 업무 개시 전에 마쳐야 해요. 설정하지 않고 업무를 시작하면 업무정지 사유에 해당해요.

"해당하지 않는다"고 적힌 지문은 틀려요. 먼저 갖추고 시작한다는 순서가 이 제도의 뼈대예요.

• 보증보험 가입

• 공제 가입

• 공탁

공탁금은 개업공인중개사가 폐업하거나 사망한 날부터 3년 이내에는 회수할 수 없어요. 사고가 뒤늦게 드러날 수 있기 때문이에요.

현행 기준으로 정리하면 이래요.

• 법인인 개업공인중개사

  4억원 이상이에요.

• 법인의 분사무소

  분사무소마다 2억원 이상을 추가로 설정해요. 상한은 정해져 있지 않아요.

• 법인이 아닌 개업공인중개사

  2억원 이상이에요.

• 다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 자

  2천만원 이상이에요. 지역농업협동조합이 대표예요.

다른 법률에 따라 중개업을 하는 경우의 금액이 개업공인중개사와 다르다는 점이 판정 지점이에요. 금액을 외우지 못해도 "따로 정해져 있다"는 사실만으로 닫히는 지문이 많아요.

※ 최저 보장금액은 시행령이 정하는 값이라 개정될 수 있어요. 위 금액은 2021. 12. 31. 공포, 2023. 1. 1. 시행된 개정으로 오른 값이에요. 그 전에는 법인 2억원 이상, 분사무소마다 1억원 이상 추가, 법인이 아닌 개업공인중개사 1억원 이상이었고, 마지막 항목은 지금처럼 "다른 법률에 따라 중개업을 할 수 있는 자"로 일반화되기 전이라 지역농업협동조합을 지목해 1천만원 이상으로 적혀 있었어요. 공포일과 시행일이 1년 넘게 벌어져 있어, 2022년 이전 출제 문항은 옛 금액으로 판정해요.

보증보험금·공제금 또는 공탁금으로 손해배상을 한 때에는 15일 이내에 다시 가입하거나 부족해진 금액을 보전해야 해요.

이 법의 신고·등록 기한은 7일과 10일이 많은데 공제 재가입만 15일로 길어요. 인장 변경 등록은 7일, 중개사무소 이전신고는 10일이에요.

다른 보증으로 변경하려면 이미 설정한 보증의 효력이 남아 있는 기간 중에 새 보증을 설정해야 해요. 효력이 끝난 뒤에 설정하면 그 사이가 비어요.

배상한 뒤에도 마찬가지예요. 보증보험에 다시 가입하는 길, 공제에 가입하는 길, 공탁금을 보전하는 길이 모두 열려 있어요. 원래 쓰던 방법으로만 채워야 하는 것이 아니에요.

• 증명서류

  보증설정 신고를 할 때 전자문서로도 낼 수 있어요.

• 신고 생략

  보증기관이 보증사실을 등록관청에 직접 통보한 경우에는 신고를 생략할 수 있어요.

• 변경신고서의 '보증'란

  변경 후의 보증내용을 적어요. 변경 전 내용을 적는 칸이 아니에요.

거래당사자에게 보장금액, 보장기관 및 그 소재지, 보장기간을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 전자문서를 제공해야 해요.

보장기간까지 설명 대상이라는 점이 지문에 자주 등장해요. 이 의무를 어기면 과태료 대상이 돼요.