취득당시가액과 표준세율·중과세율

• 원칙은 시가인정액(매매사례가액·감정가액·공매가액 등 시가로 인정되는 가액)이에요

• 상속에 따른 무상취득의 경우에는 예외로 시가표준액을 취득당시가액으로 해요 — 상속은 거래 자체가 없어 시가를 새로 산정하기 어렵기 때문이에요

• 일정 가액 이하의 부동산등을 무상취득(상속 제외)하는 경우에는 시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 정하는 가액으로 할 수 있어요

• 대물변제로 취득하는 경우에는 그 대물변제액을 취득당시가액으로 하는데, 추가로 지급한 금액이 있으면 그 금액도 포함해서 산정해요

• 부담부증여의 채무액에 상당하는 부분은 유상승계취득의 과세표준 규정을 적용하고, 시가인정액에서 그 채무부담액을 뺀 나머지에는 무상취득의 과세표준 규정을 적용해요

• 유상승계취득의 취득당시가액은 원칙적으로 사실상취득가격(거래 상대방·제3자에게 실제 지급했거나 지급해야 할 일체의 비용)이에요

• 건축물을 교환으로 취득하는 경우에는 시가표준액이 아니라 시가인정액끼리 비교해서, 이전받는 건축물과 이전하는 건축물의 시가인정액 중 더 높은 가액을 취득당시가액으로 해요

• 법인이 아닌 자가 건축물을 직접 건축해 취득했는데 사실상취득가격을 확인할 수 없는 경우에는 시가인정액이 아니라 시가표준액을 취득당시가액으로 해요 — 원시취득은 거래 자체가 없어 시가인정액을 만들기 어렵기 때문이에요

• 법인이 아닌 개인이 건축물을 매매로 승계취득할 때 공인중개사에게 지급한 중개보수는 취득당시가액에 포함하지 않아요

★ 무상취득은 상속만 예외(시가표준액), 원시취득(직접 건축)은 사실상취득가격을 확인 못 하면 예외(시가표준액) — "예외로 시가표준액을 쓰는 경우"가 취득유형마다 다른 사유로 나뉜다는 점이 헷갈리기 쉬워요.

• 상속으로 인한 취득

  농지 1천분의 23, 농지 외 1천분의 28

• 상속 외의 무상취득

  1천분의 35(비영리사업자는 1천분의 28)

• 원시취득

  1천분의 28

• 공유물의 분할(또는 부동산 실권리자명의 등기법상 공유권 해소를 위한 지분이전) — 1천분의 23

• 합유물·총유물의 분할

  1천분의 23

• 그 밖의 원인으로 인한 취득(매매 등 유상승계취득, 법인의 합병 등) — 농지 1천분의 30, 농지 외 1천분의 40

★

무상·포괄승계 성격의 취득(상속·공유물분할)과 매매 같은 일반 유상취득은 세율 구간 자체가 달라요.

공유물 분할은 1천분의 23이고, 법인의 합병처럼 "그 밖의 원인"에 속하는 취득은 매매와 같은 1천분의 40이에요 — 둘을 혼동해 세율을 맞바꾼 지문이 자주 나와요.