부동산학개론 › 부동산 투자론 › 화폐의 시간가치와 할인현금흐름분석
할인현금수지분석법(DCF)
DCF는 미래에 들어올 현금흐름을 현재가치로 할인해서 투자를 판단하는 기법이에요.
기출은 어떤 기법이 DCF에 드는지, 그리고 세 지표의 관계를 물어요.
DCF인가 아닌가 — 할인 절차가 있는가
- DCF에 해당
순현재가치법(NPV), 내부수익률법(IRR), 수익성지수법(PI)
- DCF가 아님
회계적이익률법, 회수기간법, 승수법. 화폐의 시간가치를 반영하지 않는 어림셈 방식이라 할인 절차가 없어요.
판별 기준은 '현재가치로 할인하는 절차가 있는가'예요.
재투자율 가정이 서로 달라요
- 순현재가치법
요구수익률로 재투자한다고 봐요.
- 내부수익률법
그 사업의 내부수익률로 재투자한다고 봐요.
내부수익률의 정의와 투자 판단
내부수익률은 순현가를 0으로 만드는 할인율이에요. 1로 만드는 할인율로 바꿔 놓는 서술이 함정이에요.
순현가가 0보다 크면 투자안을 채택해요.
내부수익률이 요구수익률보다 크면 투자안을 채택해요.
세 지표의 관계
한 투자안에서 수익성지수가 1보다 크면 순현재가치는 0보다 커요. 같은 정보를 다르게 표현한 것이에요.
현금흐름의 부호가 여러 번 바뀌면 복수의 내부수익률이 존재할 수 있어요.
투자금액 차이가 큰 대안을 비교할 때는 규모를 반영하는 순현재가치법이 더 적절해요.
이 개념이 나온 문제
개념을 확인했으면 바로 풀어보세요.