토지거래허가가 나기 전에 계약을 깰 수 있나요?

허가구역 안의 토지를 허가받을 것을 전제로 매매하면, 허가가 날 때까지 계약은 유동적 무효예요. 아직 효력이 없지만 아주 없어진 것도 아닌 중간 상태예요.

• 허가가 나면 — 계약은 처음부터 유효했던 것이 돼요.
• 불허가 처분이 나면 — 계약은 확정적으로 무효가 돼요.

계약금만 주고받은 상태라면 허가를 신청했거나 허가가 났더라도 이행에 착수한 것이 아니에요. 그래서 계약금에 기한 해제를 할 수 있는 상태가 이어져요.

• 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 해제할 수 있어요.
• 어느 쪽도 이행에 착수하기 전이어야 하고, 해약금 해제를 배제하는 약정이 없어야 해요.

유동적 무효인 동안에도 당사자는 허가 절차에 협력할 의무를 져요.

• 상대가 협력하지 않으면 그 이행을 소구할 수 있어요. 협력하지 않는다는 이유로 계약을 해제할 수는 없어요.
• 협력의무는 대금지급의무와 동시이행 관계가 아니에요. "대금을 준비해 오면 협력하겠다"며 미룰 수 없어요.
• 허가 전에는 계약의 채권적 효력이 없어서, 상대의 채무불이행을 이유로 해제하거나 손해배상을 청구할 수도 없어요.

• 일정 기간 안에 허가를 받기로 약정했더라도, 그 기간이 지났다는 사정만으로는 확정적 무효가 되지 않아요.
• 쌍방이 허가를 신청하지 않기로 뜻을 명백히 하면 확정적 무효가 돼요.
• 매도인의 채무가 이행불능임이 명백하고 매수인도 계약의 존속을 바라지 않는 경우에도 확정적 무효가 돼요.
• 사기·강박·착오처럼 의사표시에 하자가 있으면, 그 당사자는 협력 거절 의사를 명백히 해 계약을 확정적 무효로 만들 수 있어요.
• 계약 후 허가구역 지정이 해제되면 반대로 계약이 확정적으로 유효가 돼요.

• 유동적 무효인 동안에는 부당이득으로 반환을 구할 수 없어요.
• 확정적 무효가 되면 그때 부당이득으로 돌려받을 수 있어요. 무효가 되는 데 귀책사유가 있는 쪽도 무효를 주장할 수 있어요.
• 해약금 해제로 끝냈다면 매수인은 계약금을 포기한 것이라 돌려받지 못해요.